Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 принято, чтобы выровнять практику по самовольным постройкам. Эта категория споров много лет оставалась «неопределенной зоной»: в одних регионах суды почти автоматически удовлетворяли иски о сносе, в других годами сохраняли объекты при явных нарушениях.
Добавляли хаоса и администрации, которые пытались расширять понятие самовольной постройки собственными «локальными критериями». Пленум поставил здесь жесткие рамки и одновременно напомнил судам о главном: снос не должен быть механической реакцией на бумажный дефект, а должен быть соразмерной мерой, связанной с реальными рисками, нарушением прав и невозможностью легализации объекта.
Если говорить простыми словами, Верховный Суд предложил понятную логику: сначала нужно честно ответить, есть ли вообще признаки самовольности по статье 222 ГК РФ, затем оценить, можно ли устранить нарушения, и только после этого выбирать меру, сопоставляя частный и публичный интерес. Это сильно влияет на дела по ИЖС, садовым домам, реконструкциям, пристройкам, объектам на арендованных участках, а также на конфликты с администрациями и надзорными органами.
Когда объект действительно считается самовольным, а не «проблемным» по мнению администрации
Одна из самых важных позиций Пленума состоит в том, что признаки самовольной постройки являются исчерпывающими. Самовольность есть при наличии хотя бы одного из четырех критериев: участок не предоставлен; вид разрешенного использования не допускает строительство; нет необходимых согласований и разрешений, если они требовались на момент начала строительства и действуют на момент выявления; либо нарушены градостроительные и строительные нормы, также действующие в эти ключевые моменты. Иных признаков быть не может, и региональные либо муниципальные власти не вправе придумывать свои дополнительные основания.
Соответственно, на практике, суд должен проверять самовольность именно через эту «четверку», а не через общие рассуждения о том, что «постройка спорная», «есть вопросы к документам» или «власти считают объект незаконным». Отдельно Пленум подчеркнул важную вещь, которую суды раньше нередко игнорировали: если после выявления объекта правовое регулирование изменилось или нарушения устранены, и иных оснований самовольности нет, то требование о сносе подлежит отклонению.
В своей практике по спорам с администрацией я неоднократно видела, как позиция истца строится на простой логике: «раз есть нарушения, значит снос». Но теперь судам прямо указано: нужно разбирать нарушения по существу и смотреть на актуальную правовую картину к моменту решения. Это особенно важно для объектов, оказавшихся в новых красных линиях или под изменившимися требованиями уже после начала законного строительства.
Почему снос перестает быть «ответом по умолчанию» и что суд обязан проверить до решения
Пленум фактически запрещает судам идти по самому простому пути. Даже если истец заявляет только снос, суд все равно должен вынести на обсуждение вопрос устранимости нарушений и возможности приведения объекта в соответствие. По сути, суд обязан проверить: можно ли исправить ситуацию реконструкцией, демонтажем части, приведением параметров в пределы допустимого.
При этом Верховный Суд напоминает о принципе пропорциональности: снос это крайняя мера вмешательства, и сам по себе факт отсутствия разрешения не должен автоматически вести к разрушению объекта. Важно, препятствуют ли допущенные нарушения безопасной эксплуатации, нарушают ли они права третьих лиц, создают ли угрозу жизни и здоровью. Это очень практичная позиция, потому что в реальных делах мы постоянно сталкиваемся с «бумажными дефектами», которые можно устранить, но которые раньше воспринимались судами как приговор.
Из обобщенной практики могу привести типовую ситуацию: речь идет о реконструкции жилого дома с пристройкой, где спор сводился к превышению параметров или отступов. Ранее в подобных спорах нередко звучал тезис: «нарушение есть, значит снос». Сейчас же суд должен оценить существенность нарушения, рассмотреть возможность частичного демонтажа или реконструкции, а иногда без экспертизы это сделать вообще невозможно. Пленум прямо ориентирует суд на обсуждение экспертизы и сбор дополнительных доказательств.
Критичной ошибкой в 2026–2027 годах, на мой взгляд, станет как раз попытка вести дело «в лоб» без подготовки доказательственной базы по устранимости нарушений. Если сторона защиты не показывает суду, каким способом объект реально можно привести в соответствие, суду проще принять более жесткую меру. И наоборот, грамотная стратегия, когда у суда на руках есть ясная картина технической возможности и соразмерности, существенно повышает шансы на сохранение объекта.
ИЖС, садовые дома и «дачная амнистия»: где суды больше не вправе объявлять самостроем по привычке
Для граждан особенно значима позиция Пленума о том, что отсутствие разрешения на строительство или отсутствие уведомления о планируемом строительстве само по себе не делает объект ИЖС или садовый дом самовольной постройкой. Это прямое следствие действующего градостроительного регулирования и «упрощенного» порядка.
Кроме того, Пленум напоминает о действии режима, который фактически продолжает «дачную амнистию» до 01.03.2031: в ряде случаев допускается строительство и регистрация прав по техническому плану на основании декларации и прав на земельный участок даже без соблюдения уведомительного порядка по статье 51.1 ГрК РФ. Для многих собственников это снимает главный страх: «если я не подавал уведомление, значит дом точно снесут». Нет, логика другая. Суд оценивает признаки самовольности строго по статье 222 ГК РФ, а для ИЖС и садовых домов законодатель специально установил более мягкую конструкцию легализации.
Но важно понимать и обратную сторону: если объект построен на участке с неподходящим видом разрешенного использования (например, фактически многоквартирный дом на участке для ИЖС), это уже самостоятельное основание для удовлетворения иска о сносе, если не доказана возможность приведения в соответствие. Верховный Суд здесь прямо подчеркивает: именно несоответствие разрешенному использованию земельного участка часто является «жестким» признаком, который не лечится косметическими аргументами.
ЕГРН не дает иммунитет: регистрация права не спасает от иска о сносе
Одна из самых частых иллюзий у собственников звучит так: «если объект зарегистрирован в ЕГРН, значит его уже нельзя признать самостроем». Пленум прямо опровергает этот подход. Наличие записи в ЕГРН само по себе не исключает предъявления иска о сносе, если объект отвечает признакам самовольной постройки. Но суд обязан четко указать, какие именно основания самовольности он установил.
Одновременно Верховный Суд жестко ограничил возможности администрации сносить объект во внесудебном порядке, если право зарегистрировано в ЕГРН. В такой ситуации орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе в административном порядке, а спор должен разрешаться через суд. Это важнейшая гарантия для собственников: когда право зарегистрировано, «быстро снести по решению администрации» уже не получится, требуется судебная процедура с доказательствами и состязательностью.
Давность, реконструкции и долевая собственность: где Верховный Суд «подсветил» самые спорные моменты
Пленум подробно разложил подход к исковой давности. По общему правилу, если постройка не создает угрозу жизни и здоровью, действует общий срок исковой давности, и он исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике. Но если постройка создает угрозу жизни и здоровью, исковая давность не применяется. Также давность не применяется к требованиям об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, по логике статьи 208 ГК РФ.
В реконструкциях Верховный Суд особенно строг там, где реконструкция затрагивает общее имущество многоквартирного дома: без решения общего собрания, а в ряде случаев без согласия всех собственников, такая реконструкция с высокой вероятностью будет квалифицирована как самовольная с обязанностью вернуть объект в прежнее состояние.
Это направление в ближайшие годы станет еще более жестким, потому что конфликт между «сам сделал вход» и «нарушил общее имущество» суды будут решать преимущественно в пользу защиты коллективных прав собственников.
Для долевой собственности подход тоже однозначен: строительство или реконструкция без согласия других сособственников создает высокий риск признания самовольности. И если речь идет о признании права на самовольно реконструированную часть, суд обязан привлечь всех сособственников и обсуждать перераспределение долей. Это крайне практично: раньше в таких делах суды нередко «пропускали» вопрос о составе участников, что потом ломало исполнение и порождало новые споры.
Что изменилось в судебной практике и как я вижу применение Пленума дальше
Главным изменением стало, что суды теперь обязаны мыслить «пошагово»: признаки самовольности, актуальность требований на ключевые даты, существенность нарушения, устранимость, соразмерность меры. В делах о самострое теперь меньше автоматизма и больше технической и правовой работы.
Я заметила, что после Пленума № 44 суды начали чаще:
— отказывать в сносе, если нарушения устранены или отпали из-за изменения регулирования;
— предлагать сторонам экспертизу и обсуждать реальную возможность приведения в соответствие;
— жестче пресекать случаи, когда объект по факту «маскируется» под ИЖС при ином назначении;
— переводить споры с зарегистрированными правами в полноценный судебный формат, не позволяя администрациям «ускорять» снос.
В спорах о самовольных постройках цена процессуальных и доказательственных ошибок очень высока: можно потерять объект, вложения и право пользования участком. Именно поэтому такие дела требуют точной правовой стратегии, грамотной экспертизы и аккуратной работы с градостроительными и земельными документами. Особенно когда спор идет с администрацией, затрагивает реконструкцию, долевую собственность или зарегистрированные права.