Что происходит, если застройщик фактически продает одну квартиру двум людям? На первый взгляд ответ кажется очевидным: преимущество должно быть у того, кто заключил договор раньше. Однако Верховный Суд РФ в Определении от 29.06.2026 г. № 67-КГ26-3-К8 показал, что после передачи квартиры второму покупателю и регистрации его права собственности ситуация становится значительно сложнее.
Первый дольщик уже не всегда вправе требовать именно квартиру и его способом защиты может остаться взыскание убытков с застройщика.
Как одна квартира оказалась у двух дольщиков
История началась задолго до появления второго покупателя. Наталья Аладинская еще в 2014–2015 годах заключала с ООО «Академмедстрой» соглашения о намерении приобрести однокомнатную квартиру и передала застройщику в общей сложности 2 200 000 руб. Затем 25.10.2016 г. стороны заключили договор участия в долевом строительстве, который 30.11.2016 г. был зарегистрирован в Росреестре.
Строительство сильно затянулось. Дом должны были сдать первоначально еще в 2017 году, сроки неоднократно переносились, а в эксплуатацию его ввели только 29.12.2021 г.
Но незадолго до завершения строительства произошло главное: 30.11.2021 г. от имени застройщика был оформлен односторонний отказ от договора с Аладинской, якобы из-за задолженности. В ЕГРН появилась запись о расторжении ее ДДУ. Уже 20.12.2021 г. застройщик заключил договор на эту же квартиру с Лебедевой.
Лебедева заплатила за квартиру 4 100 000 руб., получила ее по акту, сделала ремонт, вселилась вместе с семьей и 27.01.2022 г. зарегистрировала право собственности. О существовании более раннего договора с Аладинской, как она утверждала, ей известно не было.
Аладинская узнала о второй продаже только летом 2022 года, когда после подписания своего передаточного акта обратилась в МФЦ регистрировать собственность и выяснила, что квартира уже принадлежит другому человеку.
Почему три инстанции решили вернуть квартиру первому дольщику
Суд первой инстанции пришел к выводу, что Аладинская полностью оплатила квартиру, а отказ застройщика от ее ДДУ был незаконным. Суд посчитал, что уведомления направлялись по неправильному адресу и были оформлены ненадлежащим образом.
Одновременно суд признал недействительным договор, заключенный с Лебедевой. Ее поведение было оценено как неразумное и неосмотрительное, а передачу 4 100 000 руб. представителю застройщика суд не признал надлежащим исполнением обязательства.
В результате суд фактически лишил второго покупателя уже приобретенной квартиры: право собственности Лебедевой прекратили, квартиру истребовали в пользу Аладинской, за ней признали право собственности, а Лебедеву обязали передать ключи. Апелляция и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставили такой результат без изменения.
На первый взгляд логика понятна: первый договор был заключен на пять лет раньше, значит, последующая продажа квартиры другому человеку не должна лишать первого дольщика жилья.
Верховный Суд указал, что этого недостаточно.
Почему ВС РФ усомнился в недобросовестности второго покупателя
Судебная коллегия подробно разобрала обстоятельства покупки квартиры Лебедевой, которые нижестоящие суды фактически оставили без должной оценки.
Объявление о продаже квартиры находилось в открытом доступе в интернете. Квартиру осматривали и другие потенциальные покупатели. Цена составляла 4 100 000 руб., тогда как судебная экспертиза впоследствии определила ее рыночную стоимость на дату сделки в размере 4 567 271 руб. То есть речь не шла о продаже объекта за символическую или очевидно подозрительную цену.
Лебедева передала застройщику всю предусмотренную договором сумму. Факт получения денег подтверждал представитель компании, свидетели, справка об отсутствии задолженности и акт приема-передачи, причем подписи директора на последних двух документах экспертиза признала подлинными. Сами 4 100 000 руб. впоследствии были внесены представителем застройщика на депозит нотариуса.
Верховный Суд также обратил внимание на доверенность представителя застройщика. Она прямо предоставляла ему полномочия заключать сделки с недвижимостью и договоры участия в долевом строительстве и не содержала запрета на получение денег по таким сделкам. Поэтому одной ссылки на то, что деньги не прошли по бухгалтерии застройщика, недостаточно, чтобы объявить обязательство покупателя неисполненным. Покупатель не должен отвечать за ненадлежащее ведение продавцом собственной бухгалтерии.
После сделки Лебедева получила квартиру, зарегистрировала право собственности, вселилась в нее и продолжала нести расходы на ее содержание. Все эти обстоятельства, по мнению ВС РФ, должны были получить полноценную правовую оценку.
Кому достается квартира при двойной продаже недвижимости
Именно здесь Верховный Суд сформулировал главный для подобных споров вывод.
По статье 398 ГК РФ кредитор вправе потребовать передачи индивидуально-определенной вещи, которую должник обязан был ему передать. Но это право прекращается, если вещь уже передана третьему лицу, у которого возникло право собственности. В таком случае первоначальный кредитор сохраняет право требовать от должника возмещения причиненных убытков.
ВС РФ напомнил и пункт 61 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22. Если продавец заключил несколько договоров в отношении одной недвижимости и право собственности уже зарегистрировано за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков.
Причем Верховный Суд специально подчеркнул: это правило нельзя воспринимать как относящееся только к классическому договору купли-продажи. Правовая позиция применяется и к иным сходным спорам между несколькими кредиторами одного должника за конкретный объект недвижимости.
Для рассматриваемого дела это имело принципиальное значение.
ВС РФ указал, что после заключения договора с Лебедевой, фактической передачи ей квартиры и возникновения зарегистрированного права собственности другие кредиторы застройщика утратили право требовать от него передачу именно этой квартиры. Их права могут защищаться путем предъявления к застройщику требований о возмещении убытков.
Почему более ранний договор сам по себе не обеспечил право на квартиру
Фактически Верховный Суд разделил обязательственное право на получение квартиры и уже возникшее вещное право собственности.
Даже если первый дольщик раньше заключил договор с застройщиком и застройщик нарушил перед ним свои обязательства, это еще не означает, что впоследствии можно автоматически изъять квартиру у другого приобретателя, которому недвижимость уже была передана и право которого зарегистрировано.
Суд должен установить не только хронологию договоров, но и то, кому квартира была фактически передана, возникло ли у этого лица право собственности, как вел себя приобретатель, исполнена ли им сделка и имелись ли основания считать его действия недобросовестными.
Именно этого анализа, по мнению Верховного Суда, апелляция не провела. Она ограничилась выводом, что застройщик не должен был повторно распоряжаться квартирой, поскольку ранее заключил договор с другим лицом.
ВС РФ не оставил квартиру второму покупателю окончательно, но изменил направление спора
Важно точно понимать результат рассмотрения дела.
Верховный Суд сам не признал окончательно право Лебедевой на квартиру и не отменил решение первой инстанции. Он отменил апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.07.2025 г. и определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2025 г., направив дело на новое рассмотрение в апелляцию в ином составе.
Однако правовые ориентиры для нового рассмотрения сформулированы достаточно определенно: необходимо оценить действительность и исполнение договора второго приобретателя и применить статью 398 ГК РФ, учитывая уже состоявшуюся передачу квартиры и регистрацию права собственности.
Что это решение означает для покупателей квартир у застройщика
Спор хорошо показывает, что наличие зарегистрированного ДДУ существенно снижает риски двойной продажи, но само по себе не исключает сложных конфликтов, особенно если застройщик предпринимает действия по прекращению первого договора и повторно выводит объект на рынок.
Для второго покупателя решающее значение может иметь доказательство собственной добросовестности: как была найдена квартира, соответствовала ли цена рынку, что показывал ЕГРН на дату сделки, кто представлял застройщика и какими полномочиями обладал, как производилась оплата, был ли объект реально передан и как покупатель вел себя после приобретения жилья.
А для первоначального дольщика крайне важно своевременно реагировать на любые сведения о расторжении ДДУ, изменении записи в ЕГРН и попытке застройщика повторно распорядиться объектом. После фактической передачи квартиры другому лицу и регистрации его собственности выбор способа защиты может существенно измениться.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это дело очень показательно тем, что нарушение со стороны застройщика столкнуло между собой двух граждан, каждый из которых заплатил за одну и ту же квартиру. В такой ситуации эмоционально легко исходить из принципа «кто первый заключил договор, тому и квартира», но гражданское право устроено сложнее.
Если недвижимость уже передана другому приобретателю, его право зарегистрировано, он заплатил рыночную цену, получил ключи, вселился, сделал ремонт и несет расходы по содержанию жилья, суд не может просто проигнорировать все эти обстоятельства и переложить последствия поведения застройщика на такого покупателя.
При этом определение Верховного Суда особенно хорошо показывает значение юридической проверки сделки. В пользу Лебедевой сыграли не абстрактные заявления о добросовестности, а конкретные обстоятельства: публичное объявление о продаже, близкая к рыночной цена, зарегистрированный договор, отсутствие известной ей конкурирующей записи о правах на квартиру, фактическая оплата, передаточный акт, государственная регистрация собственности, получение ключей и реальное проживание.
Именно поэтому при покупке недвижимости необходимо не только получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой. Я рекомендую сохранять саму выписку, объявление о продаже, переписку с продавцом и риелтором, документы о полномочиях представителя, подтверждения расчетов, справки об отсутствии задолженности, акт приема-передачи и иные документы проверки объекта. Если спор возникнет спустя несколько лет, именно этот набор доказательств позволит показать суду не на словах, а документально, что покупатель действовал разумно и добросовестно.
Для первого приобретателя вывод не менее важен: если застройщик нарушил обязательство и квартира уже перешла в собственность другого добросовестного приобретателя, борьба именно за квартиру может оказаться неправильно выбранным способом защиты. В таких обстоятельствах требования должны быть направлены прежде всего к лицу, создавшему проблему, - застройщику, в том числе о возмещении убытков.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.