Меня зовут Севилья Рафаэлевна Салманова, я адвокат из Краснодара, и в моей практике нередко встречаются семьи, использующие материнский капитал для покупки жилья. Часто это происходит через ипотеку, реже, за наличные. В любом случае законом предусмотрено, что жилье, приобретенное с привлечением средств маткапитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи – родителей и детей.
Проще говоря, родители обязаны выделить доли в недвижимости своим несовершеннолетним детям (а также другому родителю, если он не был изначально совладельцем). Ниже я расскажу, когда и как необходимо выполнить это обязательство, и что будет, если его проигнорировать.
Обязанность выделить доли: ипотека и покупка за наличные
Материнский капитал и ипотека. При использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий (например, покупка квартиры) родители дают обязательство выделить доли детям и супругу. До 2020 года это обязательство оформлялось нотариально, сейчас отдельное нотариальное заявление не требуется – вместо этого граждане просто ставят подпись в заявлении о распоряжении маткапиталом, подтверждая, что предупреждены о необходимости оформить жильё в общую собственность семьи. Важно: сама обязанность никуда не исчезла – отменили лишь бюрократическую форму, а не требование выделить доли.
Сроки выделения долей. Закон устанавливает 6-месячный срок для наделения семьи долями после улучшения жилищных условий. В случае, если квартира покупалась за собственные средства (без ипотеки) с использованием маткапитала, доли детям и супругу нужно оформить не позднее чем через 6 месяцев после регистрации права собственности. Если же жильё приобреталось в ипотеку, то обычно доли выделяются после полного погашения кредита и снятия обременения банка, в этом случае тот же 6-месячный срок отсчитывается с момента снятия залога (ипотечного обременения). Это означает, что родители могут спокойно выплатить ипотеку, а уже затем оформить на детей полагающиеся им части квартиры. Теоретически можно выделить доли и сразу при покупке квартиры, не дожидаясь закрытия ипотеки, если банк-кредитор согласен на включение детей в число собственников. На практике же банки редко дают такое разрешение, поскольку появление несовершеннолетних сособственников осложняет обращение взыскания на жилье в случае невыплаты кредита.
Доли для всех членов семьи. Свидетельство о праве собственности в итоге должно включать обоих супругов (если оба на момент использования капитала состоят в браке) и всех детей. Обратите внимание: выделять долю нужно каждому несовершеннолетнему ребёнку, а не только тому, на кого был выдан сертификат материнского капитала. Например, если сертификат получен за второго ребёнка, доли полагаются и первому ребенку тоже — они оба должны быть включены в собственники. Кроме того, если после покупки квартиры и до погашения ипотеки в семье рождается ещё один ребёнок, он также должен получить свою долю при последующем выделе.
Закон исходит из принципа, что материнский капитал улучшает жилищные условия всех детей в семье, и родители обязаны обеспечить равные права каждому ребёнку независимо от того, родился он до или после приобретения жилья. Также долю получает супруг (муж или жена) владельца сертификата, если на момент покупки жилья брак зарегистрирован. Исключение могут составлять ситуации, когда, к примеру, маткапитал использован после расторжения брака, тогда доля бывшему супругу не выделяется, либо когда новый муж не является отцом детей и брак не зарегистрирован. В типичном же случае речь идет о долях для обоих родителей и всех детей.
Процедура оформления долей детям
Расчет и размер долей. Закон не закрепляет конкретный размер долей для каждого члена семьи – это определяется по соглашению между родителями. Я рекомендую рассчитывать доли пропорционально сумме материнского капитала, вложенной в покупку. То есть, если доля средств маткапитала в стоимости квартиры составляет, скажем, 20%, то суммарно на всех детей и второго родителя можно выделить около 20% жилья. Такой подход поддерживается и судебной практикой в том числе и Верховным судом РФ, хотя прямого указания в законе нет. На каждую долю в соглашении указывается дробная часть (например, 1/4, 1/10 и т.д.) в праве собственности. При этом минимальный размер доли законом не регламентирован – даже небольшие “символические” доли формально допустимы. Поправки 2022 года о запрете так называемых микродолей (менее 6 кв. м жилплощади) не распространяются на случаи с маткапиталом, поэтому родители могут выделить даже небольшую долю, если квартира маленькая. Тем не менее, злоупотреблять этим не стоит: слишком малая доля ребёнка может в будущем усложнить сделки с жильем и вызовет вопросы у органов опеки.
Оформление соглашения. Чтобы официально наделить детей и супруга долями, после наступления указанного срока родители готовят соглашение о выделении долей (иногда оформляется как договор дарения долей детям). Такой документ составляется у нотариуса – участие нотариуса обязательно, поскольку в сделке фигурируют несовершеннолетние. В соглашении прописывается, кому и какая доля выделяется. Обычно доли оформляют из принадлежащей родителю собственности: например, если квартира изначально оформлена только на маму, она отчуждает (дарит) часть прав детям и мужу. Если жилье было в совместной собственности супругов, они оба выделяют от своей общей доли.
Регистрация права собственности. Нотариально удостоверенное соглашение подается на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). Одновременно предоставляются необходимые документы: свидетельства о рождении детей, паспорта родителей, свидетельство о браке (если выделяется доля супругу), выписка из ЕГРН на недвижимость и прочие требуемые бумаги. После регистрации каждый член семьи будет официально значиться собственником своей доли квартиры. Обычно вся процедура (подготовка соглашения, его нотариальное удостоверение и государственная регистрация изменений) занимает несколько недель. Учтите, что услуги нотариуса платные (тариф зависит от стоимости жилья, наличия детей и т.д.), но эта трата неизбежна для выполнения обязательства.
Что будет, если не выполнить обязательство
К сожалению, нередко родители затягивают или вовсе игнорируют выделение долей детям – особенно если ипотека длится много лет, а после погашения кредита вопрос откладывается. Однако неисполнение взятого обязательства чревато серьезными последствиями. Во-первых, это прямое нарушение законодательства и условий использования материнского капитала. Государство, предоставляя семейный капитал, рассчитывает, что жильем будут обеспечены все дети, поэтому контролирующие органы могут заинтересоваться ситуацией.
Реакция органов власти. На практике выявлением нарушений занимаются органы прокуратуры и органы опеки. В последние годы прокуратура по всей стране, в том числе в Краснодарском крае и Республике Адыгея, проводит проверки правильности использования маткапитала. Если в ходе проверки выясняется, что родители в установленный срок так и не выделили доли детям, прокурор вправе обратиться в суд с требованием защитить жилищные права детей. Как показывает мой опыт, такие иски удовлетворяются: суд обязывает родителей оформить долевую собственность на всех членов семьи. Если же к тому моменту объект недвижимости уже продан, начнутся ещё более серьёзные проблемы – сделка купли-продажи может быть оспорена и признана недействительной. Новый собственник в таком случае будет вынужден вернуть квартиру, а родители – вернуть полученные за нее деньги и затем всё равно выполнить обязанность по выделению долей.
Возврат материнского капитала и другие риски. Судебное разбирательство влечёт за собой расходы и хлопоты для семьи, нарушившей обязательство. Более того, возможен сценарий, при котором по требованию прокурора помимо оформления долей суд взыщет с родителей сумму материнского капитала в пользу государства (Социального фонда России) – как нецелевое израсходование субсидии. Фактически семью могут обязать вернуть государству маткапитал, раз он не был использован по назначению (ведь дети не получили своей части жилья). Таким образом, родители не только потеряют право на господдержку, но и останутся без тех денег, которыми рассчитывали погасить часть жилья.
Добавлю, что любые сделки с квартирами, купленными с маткапиталом, стали более прозрачными: при продаже такого жилья нотариус обязан проверить, выделены ли детские доли. Если дети уже включены в состав собственников, потребуется разрешение органов опеки на продажу, и обычно опека даст согласие только при условии, что взамен детям будет предоставлено другое жилье не хуже. Если же выяснится, что доли не были выделены вообще, нотариус потребует сначала выполнить это условие. Таким образом, попытаться продать квартиру, не поделившись с детьми, теперь практически невозможно. Да и в будущем сами дети, повзрослев, могут узнать о нарушении своих прав и обратиться в суд за восстановлением справедливости.
Пример из практики: В Краснодаре ко мне обращалась семья, которая после выплаты ипотеки так и не оформила доли на двух детей. Спустя год они получили письмо из прокуратуры с требованием объяснить ситуацию. Нам удалось в досудебном порядке урегулировать вопрос: родители срочно выделили детям положенные части квартиры через нотариуса и предоставили прокурору доказательства регистрации долей. Семья избежала суда, однако могла лишиться маткапитала и даже квартиры, если бы не выполнила требования вовремя. Этот случай наглядно показывает, что лучше не доводить дело до вмешательства государственных органов.
Заключение: советы родителям и обращение за помощью
Подводя итог, подчеркну: выделение доли детям при использовании материнского капитала – обязательное условие, которое нужно выполнить в интересах ваших же детей и в строгом соответствии с законом. Если жильё куплено с участием маткапитала, рано или поздно придётся оформить долевую собственность на семью. Лучше сделать это добровольно и вовремя, чем ждать принудительных мер. Соблюдение всех формальностей (особенно при ипотеке и последующем выделе долей) может быть непростым с юридической точки зрения, и здесь на помощь придет опытный юрист по недвижимости.
Если у вас остались вопросы по теме или требуется помощь в оформлении долей детям (или решении споров, связанных с материнским капиталом) – я всегда готова помочь. Моя адвокатская практика охватывает Краснодар, Краснодарский край и Республику Адыгея, и я имею опыт успешного сопровождения подобных дел. Не стесняйтесь обратиться за консультацией: я внимательно изучу вашу ситуацию и подскажу оптимальное решение, чтобы защитить вашу семью и соблюсти все требования закона.