Истории, когда человека «ведут» по телефону, заставляют срочно продать недвижимость и передать деньги «в безопасное место», к сожалению, уже не редкость. Но главный юридический вопрос звучит так: можно ли потом отменить сделку купли продажи и вернуть квартиру, если продавец действовал под давлением мошенников.
Верховный Суд РФ в определении от 16 декабря 2025 года № 5-КГ25-174-К2 дал важные ориентиры, которые напрямую влияют на такие споры.
Обстоятельства дела
Собственницей квартиры была Долина Л.А., это жилье являлось основным местом проживания для нее и членов семьи, в квартире были зарегистрированы также ее дочь и несовершеннолетняя внучка.
События развивались на фоне длительных мошеннических действий. По материалам дела и постановлению о возбуждении уголовного дела, неизвестные лица, представляясь сотрудниками правоохранительных органов и Росфинмониторинга, звонили и писали Долиной Л.А., убеждая ее «предотвратить мошенничество» и действовать по их инструкциям, включая перевод и передачу крупных сумм, а затем и продажу квартиры. Уголовное дело было возбуждено 3 августа 2024 года по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, Долина Л.А. признана потерпевшей.
Параллельно с этим началась подготовка сделки. 26 апреля 2024 года был заключен договор с агентством на поиск покупателя, затем информация о продаже появилась на площадке «Циан», цена в объявлении была обозначена как 130 000 000 рублей.
Покупателем выступила Лурье П.А. После осмотра квартиры стороны согласовали цену 112 000 000 рублей и 24 мая 2024 года подписали предварительный договор: задаток 1 000 000 рублей передавался наличными в день подписания, а 111 000 000 рублей планировалось передать через индивидуальный банковский сейф при заключении основного договора.
31 мая 2024 года стороны подписали дополнительное соглашение, продлив срок заключения основного договора до 20 июня 2024 года и уточнив перечень имущества, передаваемого вместе с квартирой.
20 июня 2024 года в офисе АО «Альфа Банк» в Москве был заключен договор купли продажи квартиры. По условиям договора цена также составляла 112 000 000 рублей, из них 1 000 000 рублей уже был уплачен как задаток, а 111 000 000 рублей подлежали оплате через банковский сейф. Доступ к сейфу для продавца предусматривался после государственной регистрации перехода права собственности при предоставлении выписки ЕГРН, где собственником указан покупатель.
Сделка сопровождалась банковской процедурой: в подтверждение выдачи из кассы 111 000 000 рублей покупателем был представлен расходный кассовый ордер, действия кассиров по пересчету и выдаче денег фиксировались видеосистемой.
Далее были оформлены договоры о предоставлении в пользование индивидуальных банковских сейфов, и 24 июня 2024 года переход права собственности был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве.
Из материалов следует, что 26 июня 2024 года Долина Л.А. забрала из сейфа 111 000 000 рублей и в течение следующего месяца по указаниям мошенников передала деньги третьим лицам.
После этого уже покупатель стала добиваться фактической передачи квартиры. В переписке в мессенджере покупатель уведомляла о планируемой приемке, затем направила требование о передаче квартиры и снятии с регистрационного учета.
На этом фоне стороны пришли в суд каждая со своим иском. Долина Л.А. просила признать предварительный договор и договор купли продажи недействительными, прекратить право собственности покупателя и признать право собственности за собой. Лурье П.А. просила прекратить право пользования, снять с регистрации и выселить Долину Л.А. и членов семьи.
Важно, что Долина Л.А. отдельно настаивала на том, что двусторонняя реституция применяться не должна, потому что фактически денег по сделке у нее нет, они у мошенников.
Позиция нижестоящих судов
Хамовнический районный суд Москвы решением от 28 марта 2025 года удовлетворил иск Долиной Л.А.: предварительный договор от 24 мая 2024 года и договор купли продажи от 20 июня 2024 года признаны недействительными, право собственности покупателя прекращено, право собственности Долиной Л.А. признано, а в иске Лурье П.А. о выселении и прекращении права пользования отказано. Эти выводы были оставлены без изменения апелляцией 8 сентября 2025 года и Вторым кассационным судом общей юрисдикции 27 ноября 2025 года.
Логика нижестоящих судов сводилась к следующему. Они признали, что при заключении сделок Долина Л.А. находилась под влиянием существенного заблуждения и считала, что действует под контролем правоохранительных органов, чтобы предотвратить преступление, и что эти действия не повлекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя. При этом суды сослались на выводы экспертиз из материалов уголовного дела о сильном психологическом воздействии.
Отдельно суд первой инстанции отказался применять двустороннюю реституцию и взыскивать с Долиной Л.А. стоимость квартиры в пользу покупателя, мотивируя тем, что деньги «получены злоумышленниками», обстоятельства хищения выясняются в уголовном деле, а покупатель не лишена возможности предъявлять требования к лицам, совершившим хищение.
Что сказал Верховный Суд и почему
Верховный Суд РФ отменил судебные акты в части требований Долиной Л.А. и пришел к противоположному выводу: признание сделок недействительными по статье 178 ГК РФ в этом деле неправомерно, поскольку суд первой инстанции ошибся в толковании и применении нормы и не учел пункт 3 статьи 178 ГК РФ.
Ключевая идея Верховного Суда звучит очень практично и при этом жестко с точки зрения правовой позиции.
Во первых, статья 178 ГК РФ защищает от сделки, совершенной под влиянием заблуждения, но только если заблуждение относится к таким обстоятельствам, которые закон признает юридически значимыми для порока воли. Верховный Суд напомнил: не всякое заблуждение делает сделку оспоримой, а заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания ее недействительной.
Во вторых, Верховный Суд прямо указал, что заблуждение относительно правовых последствий сделки, равно как и заблуждение относительно мотивов, не подходит под статью 178 ГК РФ. Иными словами, если человек подписывает договор купли продажи, но внутренне думает «это все фиктивно, потом аннулируют», то такой внутренний мотив, даже если он сформирован мошенниками, сам по себе не превращает сделку в недействительную по 178 статье.
Верховный Суд сформулировал это применительно к обстоятельствам конкретного дела: заблуждение Долиной Л.А. заключалось в том, что она подписывает договоры «для пресечения мошеннических действий» и что сделка будет аннулирована и квартира вернется, и именно поэтому такое заблуждение не может быть основанием для признания договора купли продажи недействительным по статье 178 ГК РФ.
Важный смысловой пласт в позиции Верховного Суда касается баланса интересов и стабильности оборота. Суд подчеркнул, что оспаривание сделки по мотиву заблуждения способно создавать серьезные риски для другой стороны, которая могла полагаться на факт заключенной сделки, в том числе совершать инвестиции, и в целом угрожает устойчивости гражданского оборота.
Именно поэтому в конструкции статьи 178 ГК РФ заложен дополнительный фильтр: суд должен учитывать, могла ли сторона, действующая под заблуждением, проявить обычную осмотрительность, и мог ли добросовестный контрагент распознать это заблуждение. Верховный Суд указал, что в подобных спорах при безупречном поведении добросовестного контрагента оспаривание по мотиву заблуждения по общему правилу не допускается.
Далее Верховный Суд логически разводит два возможных «пути» оспаривания.
Если речь идет не о заблуждении, а о том, что лицо вообще не могло понимать значение своих действий и руководить ими, тогда применяется статья 177 ГК РФ, и это другой порок воли. Для статьи 177 ключевое, что нужно доказать состояние именно на момент совершения сделки, и здесь доказательство почти всегда требует специальных познаний, то есть судебной экспертизы в гражданском процессе.
Верховный Суд отдельно отметил, что экспертизы, проведенные в рамках уголовного дела, не подменяют судебную экспертизу, назначаемую по правилам гражданского процесса, и не могут подтверждать нужное для статьи 177 обстоятельство, потому что предмет исследования там иной. В результате Суд согласился, что оснований для признания сделок недействительными по статье 177 ГК РФ в конкретном деле у судов не имелось.
И наконец, Верховный Суд указал, что нижестоящие суды пришли к неправильному выводу и в части последствий недействительности. В материалах дела видно, что позиция по двусторонней реституции была спорной с самого начала, и даже представитель Долиной Л.А. возражал против нее, а прокурор полагал судебные акты подлежащими изменению в части последствий недействительности договора.
Это важно как сигнал: если сделка признается недействительной, суд не может произвольно «переложить» финансовый риск на добросовестного покупателя только потому, что деньги унесли мошенники, поскольку общая логика недействительности предполагает возврат полученного по сделке.
По итогам Верховный Суд принял новое решение по иску Долиной Л.А. и отказал в удовлетворении требований о признании сделок недействительными и прекращении права собственности покупателя.
А вот требования Лурье П.А. о прекращении права пользования и выселении Верховный Суд не разрешил окончательно и направил дело в этой части на новое рассмотрение в апелляцию, отдельно указав на необходимость соблюдения конституционного права на жилище, в том числе несовершеннолетнего лица.
Юридический смысл решения
Это определение Верховного Суда меняет практический ландшафт таких дел в нескольких направлениях.
Прежде всего Суд очень четко очертил границу статьи 178 ГК РФ. Когда человека «обрабатывают» мошенники, внутренний мотив сделки может быть любым, но если этот мотив сводится к тому, что человек думал, что «сделка не настоящая», «ее потом отменят», «так нужно для безопасности», то это с точки зрения закона именно мотив и представление о правовых последствиях, а не заблуждение о природе предмета сделки в том смысле, который позволяет отменить договор.
Во вторых Верховный Суд фактически усилил защиту добросовестного приобретателя в ситуациях, когда внешне сделка выглядит обычной, оформлена по банковским процедурам, зарегистрирована в Росреестре, а поведение покупателя не выходит за рамки стандартной осмотрительности. Суд прямо указал на риски для оборота и доверия к сделкам, если признавать недействительными договоры только потому, что продавца обманули третьи лица.
В третьих Суд напомнил, что статья 177 ГК РФ не «подхватывает» любую психологическую уязвимость. Здесь нужна доказанная неспособность понимать значение своих действий или руководить ими именно на момент подписания договора, и для этого требуется судебная экспертиза по правилам гражданского процесса. Уголовные экспертизы про методы воздействия и состояние потерпевшего в контексте преступления не заменяют этот стандарт доказывания.
Наконец, отдельный блок рисков касается последствий. Когда суд признает сделку недействительной, почти неизбежно встает вопрос о двусторонней реституции, и это означает, что продавцу нужно вернуть покупателю полученное, даже если деньги уже похищены. В этом смысле попытка «вернуть квартиру себе, а деньги не возвращать», перекладывая проблему на покупателя, становится уже не актуальной.
Комментарий адвоката Салмановой Севильи Рафаэлевны
Для практики по недвижимости это определение важно именно тем, что Верховный Суд разложил ситуацию «мошенники и продажа квартиры» по юридическим полкам, без эмоциональных допущений и без желания «починить» уголовную проблему гражданским иском.
Клиенты в таких ситуациях обычно приходят с очень понятным человеческим ощущением: я не хотел продавать, значит договора не было. Но в гражданском праве действует другая логика: суд видит сделку как внешнее волеизъявление, оформленное договором, подтвержденное регистрацией и исполнением, а вопрос об истинной воле возникает только в рамках четко перечисленных законом пороков. Именно поэтому Верховный Суд начинает рассуждение с общего понятия сделки и с того, что спор о «внутренней воле» возможен лишь в случаях, предусмотренных законом.
Что это означает в прикладном смысле.
Если вы представляете потерпевшего продавца, недостаточно показать факт мошенничества и давление. Нужно выбрать правильную юридическую конструкцию и доказательства, которые эту конструкцию поддерживают.
Статья 178 ГК РФ в таких делах часто используется автоматически, потому что слово «заблуждение» звучит близко к реальности жертвы. Но Верховный Суд показывает: заблуждение должно быть юридически «того типа», который закон считает существенным.
Поэтому при подготовке иска нужно честно ответить на вопрос: в чем именно ошибка восприятия, в предмете, в свойствах объекта, в лице контрагента, в условиях исполнения, или это все же вера в то, что «продажа фиктивна» и «потом отменят». Если второе, как в рассматриваемом деле, перспектива по 178 статье резко снижается.
Статья 177 ГК РФ иногда действительно является более точным путем, особенно когда речь о пожилом человеке, о состоянии острого стресса, о выраженной внушаемости. Но Верховный Суд подчеркивает стандарт доказывания: нужна именно судебная экспертиза в гражданском процессе, и предмет исследования должен отвечать вопросу, мог ли человек в момент подписания договора понимать значение своих действий и руководить ими.
Опора на экспертизы из уголовного дела опасна: даже если там написано про психологическое принуждение, суд может сказать, что исследовалась способность воспринимать противоправные действия мошенников, а не способность осознавать юридический смысл купли продажи, и это разные вещи.
Отдельная зона внимания это добросовестность покупателя.
Верховный Суд напоминает, что в ряде ситуаций закон связывает оспаривание с тем, знал или должен был знать контрагент о порочности сделки.
На практике это означает: если вы хотите «расшатать» сделку, надо собирать доказательства не только своего состояния, но и аномальности поведения покупателя, его связи с организаторами, его осведомленности о нетипичности ситуации. Это могут быть крайне нетипичные условия расчетов, чрезмерная спешка, отказ от стандартных безопасных инструментов, странные «посредники» в коммуникации, явно заниженная цена относительно рынка, попытки изолировать продавца от близких, несоответствие документов, противоречивые объяснения происхождения денег. В рассматриваемом деле нижестоящие суды, по сути, сделали акцент на том, что покупатель должна была «догадаться», но Верховный Суд вернул суды к принципу: по мотиву заблуждения при добросовестном контрагенте оспаривание не должно разрушать оборот.
С другой стороны, если вы представляете покупателя, это определение тоже дает практические рекомендации, хотя они не написаны прямым текстом. Добросовестность надо уметь «показывать» суду. Сделка должна выглядеть нормальной не только по форме, но и по процессу: рыночные переговоры, проверка объекта и продавца, адекватные расчеты, отсутствие подозрительных посредников, фиксирование контактов, прозрачность источника средств. В деле подробно отражено, что сделка проходила в банке, с кассой, ордером, сейфом, регистрацией, и эти детали становятся опорой для аргумента о стандартности поведения покупателя.
И наконец, вопрос реституции.
Один из самых болезненных моментов для потерпевших это ощущение несправедливости: деньги украли, почему я еще должен возвращать их покупателю, если сделку отменят. Но Верховный Суд косвенно сигнализирует: гражданско правовой механизм недействительности не предназначен для того, чтобы сделать добросовестного покупателя «страховщиком» уголовного риска. Если суд возвращает квартиру продавцу, он должен думать и о судьбе денег, иначе рушится базовая логика последствий недействительности. Именно поэтому в деле спор о двусторонней реституции был ключевым и обсуждался даже в позиции прокурора.
В завершение
Определение Верховного Суда по делу Долиной показывает, что в спорах о недвижимости после телефонного мошенничества решает не только драматизм истории, но и точность выбранного правового основания, качество доказательств и понимание того, как суды балансируют защиту потерпевшего и стабильность гражданского оборота. В подобных делах сопровождение юриста важно хотя бы потому, что цена ошибки в квалификации требований и в доказательственной стратегии обычно измеряется не абстрактными рисками, а реальным жильем и реальными деньгами.