Оспаривание сделки с недвижимостью: когда можно признать договор купли‑продажи недействительным

Недвижимость – это сложный актив. Я как юрист не раз сталкивалась с ситуациями, когда после покупки квартиры выяснялось, что у продавца есть скрытые долги, на объект наложен арест, а документы подделаны.

В подобных случаях можно признать сделку недействительной, но важно понимать, какие договоры оспариваются, какие являются ничтожными, и в какие сроки нужно действовать. Ниже я делюсь своим опытом и актуальной судебной практикой.

Что означает признание сделки недействительной

Ничтожные и оспоримые сделки. Российское право делит недействительные сделки на две группы: ничтожные и оспоримые. Ничтожные сделки считаются недействительными с момента заключения, и последствия их недействительности можно применять в течение трех лет. Оспоримые сделки действительны до тех пор, пока суд не вынесет решение об их недействительности; срок исковой давности — один год. Например, договор купли‑продажи, который заключил недееспособный человек, относится к ничтожным сделкам и может быть признан недействительным в течение трех лет.

Возврат сторон в исходное положение. Если суд признает сделку недействительной, стороны возвращают всё, что получили. В случае купли‑продажи продавец возвращает деньги, а покупатель недвижимость. Это правило действует для обеих категорий сделок.

Основания для признания договора купли‑продажи недействительным

Чаще всего под сомнение ставится договор купли‑продажи. На практике я встречала следующие ситуации:

• Отсутствие согласия совладельцев или супруга. При продаже доли в квартире требуется нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки остальных собственников. Его отсутствие может привести к признанию сделки недействительной. Аналогичное правило действует, если квартира находится в совместной собственности супругов и отсутствует их письменное согласие.
  
  
• Погружение продавца в банкротство. Сделки, заключенные накануне банкротства, могут быть оспорены, особенно если цена значительно ниже рыночной или покупатель подозревается в аффилированности. Я всегда советую проверять, не возбуждено ли в отношении продавца дело о несостоятельности.
  
  
• Недействительность из‑за недееспособности. Если на момент сделки продавец не мог понимать значения своих действий (например, состоял на учёте в психоневрологическом диспансере), договор считается ничтожным. Статья 177 Гражданского кодекса гласит, что такая сделка может быть признана недействительной, тем более, если будет доказано, что другая сторона знала о недееспособности.
  
  
• Сделки с участием несовершеннолетних. При продаже жилья, где собственником является ребенок, требуется согласие органов опеки; иначе сделка признается недействительной.
  
  
• Скрытый собственник. Бывают случаи, когда продавец не является действительным владельцем (к примеру, он действует по поддельной доверенности). Такая сделка оспаривается как ничтожная; покупателю рекомендуется проверять сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и запрашивать оригиналы документов.
  
  
• Заниженная цена и частая смена владельцев. Нередко мошенники продают недвижимость по заниженной цене несколько раз подряд; суды рассматривают такие сделки как попытку «очистить» недвижимость. Покупателю стоит насторожиться, если объект перепродавался по цепочке и цена значительно ниже рынка.
  
  

Когда можно оспорить договор дарения

Дарственная (договор дарения) – особый вид сделки, при которой имущество переходит без оплаты. Закон требует письменной формы, а при дарении доли в квартире – нотариального удостоверения. Оспорить дарственную можно через суд, и чаще всего это делают родственники или кредиторы дарител. Основания для признания дарения недействительным:

• Недостаточная дееспособность дарителя. Если даритель не понимал значения своих действий (например, у него диагностировано психическое заболевание), суд признает сделку ничтожной.
  
  
• Отсутствие согласия супруга. Когда супруг дарителя не давал согласия на дарение общего жилья, сделку можно оспорить.
  
  
• Дарение имущества, не принадлежащего дарителю. Если недвижимость находилась под арестом или принадлежала третьему лицу, договор недействителен.
  
  
• Фиктивный или притворный договор. Иногда стороны маскируют куплю‑продажу под дарение, чтобы уйти от налогов. По ст. 170 ГК РФ такая сделка считается ничтожной, и суд квалифицирует её как фактическую куплю‑продажу; в этом случае стороны возвращают всё полученное.
  
  
• Запреты на дарение. Договоры дарения между коммерческими организациями запрещены, за исключением подарков стоимостью до 3 000 рублей. Отсутствие указания предмета подарка или важнейших условий в договоре также приводит к недействительности.
  
  

Срок исковой давности составляет один год для оспоримых дарственных и три года для ничтожных договоров.

Судебный порядок оспаривания сделки

Оспорить сделку можно только в судебном порядке. В моей практике это занимает несколько месяцев и требует тщательной подготовки.

1. Выбор способа защиты. Прежде чем подавать иск, важно определить, какой вид требований предъявлять: требовать признания сделки недействительной либо требовать истребования имущества у ненадлежащего собственника (виндикация). Верховный суд указал, что недобросовестный кредитор не может оспорить сделку, если ему следовало избрать иск о взыскании имущества, а не об оспаривании сделки.
   
   
2. Подготовка доказательств. Соберите документы: копию договора, свидетельство о праве собственности, переписку с продавцом, квитанции об оплате. В делах о дарении нередко потребуются медицинские заключения о состоянии дарителя, справки из психоневрологических диспансеров или акты опеки.
   
   
3. Составление иска. В иске указывают сведения о сторонах, обстоятельства сделки, основания недействительности и требования (признать недействительной, применить последствия, вернуть имущество или средства). В оспоримых сделках истец обязан доказать, что его права нарушены.
   
   
4. Подача иска и участие в заседаниях. Иск подают в районный суд по месту нахождения недвижимости; к заявлению прикладываются документы и квитанция об уплате госпошлины. Важно своевременно подать заявление: один год по оспоримой сделке и три года по ничтожной.
   
   
5. Исполнение решения и последствия. Если суд признает сделку недействительной, стороны возвращают друг другу полученное; если вещь уже передана третьим лицам, истцу может быть назначена компенсация.
   
   

Как предвидеть риски и обезопасить себя

Прежде чем подписывать договор, я всегда напоминаю клиентам о простых проверках:

• Проверяйте продавца. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в праве собственности и отсутствии обременений. Узнайте, не подал ли продавец заявление о банкротстве, не находится ли он на стадии исполнительного производства. Любые аресты или ограничения должны насторожить.
  
  
• Изучайте историю объекта. Частая смена собственников и низкая цена могут говорить о попытке вывести недвижимость из-под ареста. Проверьте, были ли сделки расторгнуты ранее и по какой причине.
  
  
• Требуйте согласия супруга и совладельцев. Если продается доля в квартире, нотариус должен удостоверить согласие остальных собственников. При дарении или продаже совместного имущества супруг должен дать письменное согласие. Его отсутствие — одно из самых распространенных оснований для признания сделки недействительной.
  
  
• Убедитесь в дееспособности. Поинтересуйтесь возрастом продавца и состоянием его здоровья. При малейших сомнениях попросите справку из диспансера. Судебная практика подтверждает, что сделка недействительна, если продавец не мог понимать значение своих действий.
  
  
• Формализуйте расчёты. Оплачивайте недвижимость банковским переводом или через аккредитив. В деле о банкротстве, которое анализировал Верховный суд, продажа доли дома была оспорена, поскольку доказательств оплаты не было; суд счел такую сделку подозрительной.
  
  

Следуя этим рекомендациям, можно существенно уменьшить риск столкнуться с оспариванием сделки.

Примеры из практики

История покупателя, который отстоял свое право на недвижимость благодаря срокам давности

Ещё в 2018 году один из моих клиентов приобрел нежилое здание. Спустя четыре года банк, которому продавец задолжал по кредиту, подал иск и потребовал признать сделку недействительной. Кредитор ссылался на мнимость договора и на то, что не знал о продаже имущества.

Однако Верховный суд напомнил важное правило: срок исковой давности по подобным требованиям составляет три года и начинает течь с момента заключения сделки, а не с того времени, когда кредитор «узнал» о продаже. Банк должен был своевременно проверять данные ЕГРН, а поскольку этого не сделал, его требования были отклонены.

В результате сделка осталась в силе, а мой клиент сохранил право собственности. Этот случай показывает, что институт исковой давности защищает добросовестных покупателей и что внимательность к срокам имеет ключевое значение.

Дарение пожилой матери без согласия супруга

В другой ситуации ко мне обратился мужчина, который хотел подарить свою половину квартиры пожилой матери. Он уверял, что это его личная собственность. При проверке выяснилось, что квартира была куплена в браке, поэтому требовалось согласие супруги. Мы объяснили клиенту, что без нотариального согласия супруги дарственная будет признана недействительной. В аналогичной судебной практике эксперты отмечают, что дарение может быть оспорено, если супруг дарителя не давал своего согласия. В итоге супруги пришли к нотариусу вместе, и сделка прошла без проблем. Этот случай иллюстрирует, что соблюдение формальностей предотвращает споры и судебные разбирательства.

Оспаривание продажи без оплаты

В одном из дел, рассмотренных Верховным судом в 2024 году, кредитор оспаривал продажу части дома, утверждая, что покупатель фактически не оплатил цену. Суд первой инстанции признал сделку недействительной, но апелляция отменила решение. Верховный суд отметил, что суды должны исследовать доказательства оплаты (банковские документы, ипотеку) и установить, была ли реальная оплата, а не довольствоваться формализмом. Этот пример показывает, что покупатель обязан документально подтвердить оплату, иначе сделка может быть признана подозрительной.

Заключение

Оспаривание сделок с недвижимостью – сложная судебная процедура. Закон различает ничтожные и оспоримые сделки; первые из них недействительны изначально, вторые после решения суда. Основания для признания договора купли‑продажи или дарения недействительным включают отсутствие необходимых согласий, банкротство, недееспособность, фиктивность сделки и другие обстоятельства. Судебные дела показывают, что пропуск сроков, отсутствие доказательств оплаты и невнимательность к форме договора часто приводят к поражению в суде. Для защиты себя и своей семьи важно проявлять осмотрительность: проверять собственника, историю объекта, получать письменные согласия, фиксировать расчёты и при необходимости обращаться к специалистам.