При продаже квартиры, дома или другой недвижимости один из первых вопросов касается НДФЛ: прошло ли уже достаточно времени, чтобы доход от сделки не облагался налогом. На практике сложность чаще возникает не с самими тремя или пятью годами, а с определением даты, от которой эти годы нужно считать.
По общему правилу право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Это следует из п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Однако для целей НДФЛ ст. 217.1 НК РФ предусматривает целый ряд специальных правил. Поэтому дата регистрации права в ЕГРН далеко не всегда является датой, от которой нужно считать минимальный срок владения.
В своей практике я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда собственник смотрит только на свежую выписку из ЕГРН и приходит к выводу, что необходимый срок еще не прошел. Между тем наследство, покупка квартиры по ДДУ, приобретение долей в разное время, раздел или объединение помещений, использование материнского капитала могут существенно изменить дату начала срока.
Когда при продаже недвижимости НДФЛ платить не нужно
Правило об освобождении дохода от продажи недвижимости закреплено в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ доход от продажи объекта освобождается от НДФЛ, если недвижимость непрерывно находилась в собственности не менее установленного минимального срока.
В общем случае этот срок составляет пять лет в соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
В случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок сокращается до трех лет. Это касается, в частности, недвижимости, полученной по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также единственного жилья при соблюдении условий, установленных законом.
Поэтому перед продажей нужно определить сразу две вещи: какой срок применяется, три года или пять лет, и с какой даты этот срок начинает исчисляться.
Наследство: срок считается со дня смерти наследодателя
При наследовании нельзя считать срок владения квартирой с даты получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права в Росреестре.
Согласно ст. 1114 ГК РФ временем открытия наследства является момент смерти гражданина.
Еще важнее правило п. 4 ст. 1152 ГК РФ: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество.
При этом пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения три года.
Например, наследодатель умер 10.02.2023 г., свидетельство о праве на наследство выдано в августе, а право собственности зарегистрировано только 20.09.2023 г. Для целей НДФЛ срок владения начинается с 10.02.2023 г., а не с сентября.
Это тот случай, когда свежая дата в ЕГРН может ввести собственника в заблуждение.
Квартира по ДДУ: срок считается с полной оплаты, а не с регистрации собственности
Для квартир, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, законодатель установил специальное правило непосредственно в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Согласно абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ минимальный срок владения жилым помещением или долей в нем, приобретенными по ДДУ, договору инвестирования долевого строительства либо договору участия в ЖСК, исчисляется с даты полной оплаты стоимости помещения по соответствующему договору.
Поэтому ждать регистрации права собственности для начала отсчета не нужно.
Например, квартира была полностью оплачена в 2021 году, дом достроили в 2023 году, а право собственности зарегистрировали в 2024 году. Для целей ст. 217.1 НК РФ срок владения начинается в 2021 году.
Та же норма отдельно регулирует уступку права требования по ДДУ. Если квартира приобретена по договору уступки, срок исчисляется с даты полной оплаты приобретенного права требования.
Есть еще один важный нюанс. Абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ прямо предусматривает, что дополнительная оплата из за увеличения площади помещения после ввода дома в эксплуатацию не сдвигает дату начала срока владения.
Поэтому при продаже квартиры по ДДУ смотреть нужно прежде всего договор и платежные документы, а не только выписку из ЕГРН.
Если доли в одной квартире приобретались в разное время
Очень распространенная ситуация: собственнику сначала принадлежала часть квартиры, а позже он приобрел остальные доли и стал собственником всего объекта.
Само увеличение размера доли не означает, что право собственности на квартиру возникло заново.
Правовая основа здесь связана с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и ст. 235 ГК РФ. Изменение состава участников общей собственности и увеличение доли одного из собственников само по себе не прекращают уже существующее право собственности этого лица на объект.
Поэтому ФНС при применении ст. 217.1 НК РФ исходит из того, что срок владения объектом определяется с момента первоначального возникновения права собственности на долю в нем.
Например, 1/2 квартиры была приобретена в 2019 году, а вторую 1/2 собственник выкупил в 2025 году. При последующей продаже квартиры срок владения не начинает исчисляться заново с 2025 года. Значение имеет момент первоначального приобретения первой доли.
Этот подход прямо применяется ФНС и особенно важен при выкупе долей у родственников, наследовании дополнительных долей и постепенном сосредоточении всей квартиры у одного собственника.
Раздел, перепланировка и реконструкция: новый кадастровый номер не всегда означает новый срок
Раньше образование нового объекта недвижимости нередко создавало налоговую проблему. Исходная квартира могла принадлежать человеку много лет, но после раздела или реконструкции в ЕГРН появлялись новые объекты и новые даты регистрации.
Теперь этот вопрос прямо урегулирован п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
При продаже жилого помещения или долей, образованных в результате раздела, перепланировки, реконструкции либо выдела доли из исходного жилого помещения, в срок владения новым объектом включается весь период владения исходным помещением.
Например, собственник владел большой квартирой десять лет, затем разделил ее на два самостоятельных помещения и зарегистрировал новые кадастровые номера. Для продажи вновь образованных помещений ему не нужно заново ждать три или пять лет.
Право на учет прежнего срока прямо предусмотрено п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Таким образом, в этих случаях юридически важна не новая дата регистрации в ЕГРН, а история исходного жилого помещения.
Объединение нескольких помещений: срок считается по последнему приобретенному объекту
Для объединения недвижимости законодатель установил другое правило.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, если новое жилое помещение образовано в результате объединения нескольких помещений, срок владения полученным объектом исчисляется с даты приобретения последнего из объединенных помещений.
Например, первую квартиру собственник приобрел в 2018 году, соседнюю квартиру в 2023 году, после чего объекты были объединены в одно помещение. Срок владения новым объектом будет определяться исходя из даты приобретения второй квартиры, то есть с 2023 года.
Если последнее из объединенных помещений приобреталось по ДДУ, применяется специальное правило абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ и значение имеет дата его полной оплаты.
Именно поэтому раздел и объединение недвижимости нельзя смешивать. При разделе учитывается срок владения исходным объектом, а при объединении нескольких объектов ориентиром становится последний приобретенный объект.
Доля ребенка, выделенная после использования материнского капитала
Отдельное правило предусмотрено для детских долей в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала или иных бюджетных мер поддержки.
Оно также закреплено непосредственно в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Если доля ребенка получена во исполнение ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», срок владения этой долей определяется не с момента ее регистрации на ребенка, а с даты приобретения недвижимости родителем владельцем сертификата на материнский капитал и (или) его супругом.
Например, родители приобрели квартиру в 2017 году с использованием материнского капитала, а доли детям зарегистрировали только в 2025 году. Для целей НДФЛ детская доля не считается приобретенной только в 2025 году. При определении срока учитывается дата приобретения самой квартиры родителями.
Правило введено Федеральным законом от 08.08.2024 г. № 259-ФЗ и применяется к доходам от продажи соответствующей недвижимости, полученным начиная с 01.01.2024 г.
Это важное изменение, поскольку раньше позднее выделение ребенку доли могло создавать отдельные налоговые последствия непосредственно перед продажей всей квартиры.
Новая запись в ЕГРН еще не означает, что срок владения начался заново
Из всех этих правил следует один практический вывод: определять налоговые последствия продажи только по выписке из ЕГРН нельзя.
По общему правилу момент возникновения зарегистрированного права действительно определяется по п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Но ст. 217.1 НК РФ устанавливает специальные правила именно для целей освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ.
При наследстве нужно применять ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ.
При ДДУ применяется абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
При разделе, перепланировке, реконструкции и объединении помещений применяется специальное правило п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
При выделении ребенку доли после использования материнского капитала также действует п. 2 ст. 217.1 НК РФ во взаимосвязи с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.
При последовательном приобретении долей необходимо учитывать первоначальный момент возникновения права на объект и положения гражданского законодательства о сохранении права собственности при изменении размера доли.
Поэтому иногда дата, имеющая значение для НДФЛ, оказывается на несколько лет раньше той, которую собственник видит в актуальной выписке из ЕГРН.
Если минимальный срок владения еще не прошел
Продажа недвижимости до истечения минимального срока не означает, что НДФЛ придется платить со всей суммы договора.
Статья 220 НК РФ позволяет уменьшить налогооблагаемый доход.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них может применяться имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 руб. за налоговый период.
Вместо этого пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет уменьшить доход от продажи имущества на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с его приобретением.
Например, квартира была приобретена за 8 000 000 руб., а продана за 9 000 000 руб. При наличии необходимых документов налоговая база в общем случае может определяться с учетом расходов на приобретение, а не со всей суммы продажи.
Но при расчете необходимо учитывать и ст. 214.10 НК РФ. Она устанавливает специальные правила определения дохода при продаже недвижимости с учетом ее кадастровой стоимости. Поэтому искусственно уменьшать цену в договоре в надежде снизить НДФЛ может быть бессмысленно.
Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье независимо от срока владения
Есть еще одно важное исключение, при котором вообще не требуется ждать истечения трех или пяти лет.
Оно предусмотрено п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Доход от продажи квартиры, комнаты, жилого дома или доли в жилом помещении может быть освобожден от НДФЛ независимо от продолжительности владения, если одновременно соблюдены условия, установленные этим пунктом.
В частности, налогоплательщик и его супруг должны быть родителями не менее двух детей установленного законом возраста, другое жилье должно быть приобретено в предусмотренный срок, а его площадь или кадастровая стоимость должна соответствовать установленным критериям. Закон устанавливает и ряд дополнительных условий.
Поэтому ситуация «квартира находится в собственности всего два года, значит налог придется платить» не всегда верна. Для семьи с двумя и более детьми сначала нужно проверить возможность применения п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Почему срок владения лучше определить до заключения договора
В большинстве обычных сделок достаточно установить дату регистрации собственности и проверить, прошло ли три или пять лет. Но как только в истории объекта появляется наследство, ДДУ, несколько долей, раздел, реконструкция, объединение помещений или материнский капитал, расчет становится значительно сложнее.
Ошибка в одной дате может привести к двум противоположным результатам. Собственник либо заплатит НДФЛ, хотя доход от продажи уже освобожден от налогообложения, либо, наоборот, не подаст декларацию, ошибочно полагая, что необходимый срок истек.
В Краснодаре, Краснодарском крае и Республике Адыгея я сопровождаю сделки с недвижимостью: проверяю объект и документы, оцениваю правовые и налоговые риски, готовлю или проверяю договор и сопровождаю сделку до государственной регистрации права собственности.
Перед продажей важно ответить не только на вопрос, сколько лет Вы владеете квартирой, но и на более важный вопрос: с какой именно даты закон считает этот срок.