В 2025 году в Хамовническом районном суде Москвы рассматривалось громкое дело с участием народной артистки Ларисы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье. Спор возник из-за продажи недвижимости, совершенной при крайне необычных обстоятельствах: певицу фактически ввели в заблуждение мошенники, заставив подписать договоры продажи квартиры, думая, что она участвует в специальной операции полиции.
В результате Лариса Долина лишилась права собственности на свою квартиру в Хамовниках, а Полина Лурье, полагая себя добросовестным приобретателем, потребовала освободить жилье. Дело получило широкий общественный резонанс, и после решения суда первой инстанции (№ 2-387/2025) по иску Долиной спор дошел до Московского городского суда в порядке апелляции (№ 33-35100/2025).
Предыстория спора. Лариса Долина владела квартирой в Москве, которая в 2024 году стала объектом мошеннической схемы. Злоумышленники убедили ее, будто она сотрудничает с правоохранительными органами и участвует в некой «спецоперации» по выявлению преступников, поэтому предстоящая сделка носит фиктивный характер. Поверив этим уверениям, Долина подписала предварительный договор, а затем основной договор купли-продажи своей квартиры с Полиной Лурье, не имея реального намерения отчуждать жилье. Полина Лурье заплатила обусловленную цену (через банковскую ячейку), право собственности перешло к ней и было зарегистрировано в Росреестре. Однако деньги за квартиру получила не сама продавец, а третьи лица – участники мошеннической группы, воспользовавшиеся инсценировкой спецоперации. Когда обман раскрылся, Лариса Долина обратилась в полицию и в суд, пытаясь вернуть недвижимость. Одновременно Полина Лурье, считая себя законным собственником, предъявила встречные требования о выселении Долиной из квартиры и снятии ее с регистрационного учета. Определением суда эти исковые требования были объединены в одно производство.
Аргументы сторон
- Лариса Долина (продавец, истец по первому иску): утверждала, что сделки купли-продажи являются недействительными в силу порока воли – они были совершены под влиянием существенного заблуждения и обмана (ст. 178 и 179 ГК РФ). Долина настаивала, что не собиралась реально продавать квартиру, ее действительная воля была искажена путем обмана со стороны третьих лиц. Кроме того, она ссылалась на состояние, в котором подписывала документы: стресс и давление со стороны мошенников привели к тому, что она не могла понимать значение своих действий или руководить ими, то есть налицо основания, предусмотренные ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий). Истец отметила и роль самой покупательницы: Полина Лурье на тот момент была индивидуальным предпринимателем в сфере недвижимости, и, по мнению Долиной, проявила недостаточную осмотрительность, проигнорировала подозрительные обстоятельства сделки, которые должны были бы насторожить добросовестного приобретателя.
- Полина Лурье (покупатель, ответчик и истец по встречному иску): со своей стороны заявляла, что приобрела квартиру законно и добросовестно, на основании добровольно подписанных продавцом договоров. Она полностью исполнила свою часть обязательств – уплатила значительную сумму денег за недвижимость (речь шла о десятках миллионов рублей) – и рассчитывала владеть и пользоваться жильем по праву собственности. Лурье указала, что не знала и не могла знать о каком-либо обмане со стороны третьих лиц; для нее сделка выглядела легитимной. Поэтому она просила суд отказать в иске Долиной о недействительности сделки и, напротив, удовлетворить ее собственный иск о прекращении права Долиной пользоваться квартирой и выселении прежней владелицы из спорного помещения. Фактически Полина Лурье настаивала либо на сохранении в силе заключенного договора, либо, как минимум, на применении последствий его недействительности – возврате уплаченных денежных средств (реституции).
Решение суда первой инстанции
28 марта 2025 года Хамовнический районный суд г. Москвы вынес решение в пользу Ларисы Долиной. Суд тщательно исследовал обстоятельства сделки, учитывая материалы возбужденного по заявлению Долиной уголовного дела о мошенничестве. Были изучены переписка в мессенджерах, видеофиксация процедуры заключения договора, показания свидетелей, а также заключения экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела. В частности, судебная психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что на момент сделки Долина находилась под влиянием посторонних лиц и могла не полностью осознавать совершаемые действия. Суд установил, что истинной воли на отчуждение квартиры у Ларисы Долиной не было – она действовала под влиянием обмана, полагая, что участвует в оперативном эксперименте. Эти факты суд квалифицировал как существенное заблуждение, вызванное намеренным обманом.
Опираясь на нормы гражданского закона, суд признал, что имеются основания для признания сделок недействительными. В решении указано применение сразу нескольких положений ГК РФ, регулирующих недействительность сделок: статьи 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий), статьи 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), и статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана). Суд подчеркнул, что ст. 178 ГК направлена на защиту лиц, чья действительная воля при заключении сделки была искажена. В данном случае обман со стороны третьих лиц привел к тому, что Долина заблуждалась в природе происходящего и не имела реального намерения продавать квартиру, а покупательница, с учетом всех обстоятельств, не могла считаться добросовестной в полной мере. На этом основании предварительный договор и основной договор купли-продажи квартиры были признаны недействительными (оспоримыми) сделками.
В результате суд прекратил право собственности Полины Лурье на квартиру и восстановил право Ларисы Долиной (признал за ней собственность на спорное жилье). Требование же о выселении Долиной суд отклонил, поскольку после отмены сделки отсутствовали какие-либо права Лурье на это помещение. Иными словами, суд вернул Ларисе Долиной ее квартиру, аннулировав переход права по оспоренным договорам.
Отдельно в решении рассмотрен вопрос о последствиях недействительности сделки в части расчетов. По общему правилу двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), каждая сторона должна вернуть другой все полученное по недействительной сделке. Однако здесь возник правовой казус: продавец Долина не получала денег (их похитили мошенники), а у покупательницы Лурье, в свою очередь, изъяли квартиру. Суд указал, что возлагать на Ларису Долину обязанность возвратить покупательнице стоимость квартиры неправильно, ведь эти денежные средства получила не она, а третьи лица преступным путем. Поэтому суд отказал во взыскании с Долиной в пользу Лурье уплаченной цены, разъяснив, что Полина Лурье не лишена возможности требовать возмещения своего ущерба в рамках уголовного дела у лиц, похитивших деньги. Такая позиция суда фактически освободила добросовестного (как посчитал суд) продавца от ответственности за последствия мошеннических действий третьих лиц, несмотря на тяжелые последствия для добросовестного покупателя.
Апелляционное рассмотрение
Полина Лурье обжаловала решение, однако Московский городской суд оставил его без изменения. 8 сентября 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда поддержала выводы первой инстанции, подробно рассмотрев доводы апелляционной жалобы. Апелляция согласилась, что Лариса Долина стала жертвой изощренного обмана, а ее волеизъявление при продаже квартиры было фиктивным, не отражавшим действительной воли на отчуждение имущества. Были отмечены результаты экспертиз из материала уголовного дела (психолого-психиатрической и так называемой политологической «деструктологической» экспертизы), которые никто из сторон не оспорил. Эти доказательства убедительно подтверждали, что Долина находилась под психологическим воздействием мошенников. Возражения Полины Лурье против таких выводов суд расценил как субъективное несогласие, не опровергающее доказательства.
Апелляционная инстанция отдельно рассмотрела вопрос о добросовестности приобретателя и применении ст. 302 ГК РФ. По общему правилу, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, кроме случая приобретения вещи добросовестным покупателем от лица, не имевшего права ее отчуждать (ст. 302 ГК) – тогда собственник не может вернуть имущество, если оно не выбыло из его владения помимо его воли. Полина Лурье ссылалась на эту норму, считая себя добросовестным приобретателем. Однако суд указал, что ст. 302 ГК РФ неприменима, поскольку Лурье получила квартиру непосредственно от самого собственника (Долиной), хоть и в результате обмана. Добросовестное приобретение подразумевает, что вещь приобретена у неуправомоченного отчуждателя (например, у мошенника, укравшего имущество у владельца), но в нашем случае сделка изначально заключалась между Долиной и Лурье, то есть отчуждение совершала сама правообладатель. Таким образом, покупательница не могла прикрыться статусом добросовестного приобретателя для сохранения квартиры за собой, и довод об обратном был отклонен судом.
В итоге Мосгорсуд подтвердил законность решения: квартира остается за Ларисой Долиной, а сделки с Полиной Лурье аннулированы. Апелляционная жалоба Лурье оставлена без удовлетворения. В апелляционном определении еще раз подчеркнуто, что риск финансовых потерь лежит на мошенниках: именно они ответственны за хищение денег, и именно к ним надлежит предъявлять требования о возмещении ущерба, а не к потерпевшей стороне сделки.
Значение судебной практики
Рассмотренное дело наглядно демонстрирует, что суды готовы защищать права потерпевших от мошенничества собственников недвижимости, даже если для этого приходится отменять казалось бы законные сделки купли-продажи. Лариса Долина, как добросовестный продавец, была избавлена от потери единственного жилья, несмотря на то что формально сама подписала договор – потому что суд установил отсутствие у нее действительной воли на сделку. Применение норм о недействительности сделок (ст. 177, 178, 179 ГК РФ) позволило восстановить статус-кво для потерпевшей. При этом добросовестный покупатель оказался в крайне уязвимом положении.
Комментарий адвоката Севильи Салмановой
Как адвокат я поддерживаю приоритет защиты потерпевших от мошенничества. Но моя задача и критически оценивать правоприменение. В этом деле вижу несколько узких мест в мотивировке, которые важны для будущих споров о недвижимости в Краснодаре, Краснодарском крае и Адыгее.
Первое. Пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает:
«Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».
Эта норма направлена на защиту добросовестного контрагента — в нашем случае покупателя Полины Лурье. Закон допускает, что даже если одна из сторон (Лариса Долина) действовала под влиянием заблуждения, суд может не признавать сделку недействительной, если другая сторона не могла распознать это заблуждение, проявив обычную разумность и осторожность.
В данном деле суды подробно описали обстоятельства обмана Долиной со стороны третьих лиц, однако не исследовали поведение самой Лурье. Не был дан ответ на ключевой вопрос: могла ли Лурье, действуя с обычной осмотрительностью, понять, что продавец находится в состоянии заблуждения и фактически не осознает смысл совершаемой сделки. Отсутствие такого анализа делает вывод суда неполным.
Пункт 5 статьи 178 ГК РФ обязывает суд проверять не только факт заблуждения, но и возможность его распознавания другой стороной. Без оценки этих обстоятельств решение выглядит односторонним: оно защищает потерпевшую сторону, но не учитывает границы добросовестности покупателя, которые прямо вытекают из текста закона.
Второе. Фактическая траектория денег исследована, но выводы о реституции оставлены на уровне общего тезиса. Материалы дела фиксируют договоры пользования банковским сейфом, доступ к ячейке, а также кассовые документы о выдаче наличных средств в ходе расчета по сделке. Апелляция отдельно подчеркивает, что деньги за квартиру в итоге оказались у третьих лиц и потому не подлежат возврату с продавца в порядке двусторонней реституции, а покупателю надлежит взыскивать ущерб у преступников в уголовном деле. Логика понятна. Но при таком масштабе потерь для покупателя суду стоило глубже мотивировать, почему не применима конструкция «возврат с продавца как лица, у которого по сделке возник экономический результат с последующим регрессом к виновным» либо почему не подходят смешанные модели распределения рисков. Сейчас складывается впечатление жесткой перекладки всего финансового риска исключительно на покупателя при полном освобождении продавца от любых денежных последствий, что усиливает конфликт справедливости и формальной корректности.
Третье. Добросовестность приобретателя и баланс с публичной достоверностью реестра. Апелляция верно указывает, что статья 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя неприменима, поскольку отчуждение шло непосредственно от собственника, а не от неуправомоченного лица. Это точное толкование. Но для оборота недвижимости остается тревожный сигнал. Регистрация перехода права в ЕГРН не дала покупателю никакой «подушки безопасности». Судебная формула «возвращайте деньги у мошенников» хорошо звучит в теории, но на практике добросовестный покупатель нередко остается с годами уголовного расследования и минимальными шансами на фактическое возмещение. Здесь суд мог бы подробнее обсудить стандарты должной осмотрительности покупателя и продавца и зафиксировать ориентиры рынка. Это помогло бы участникам рынка корректировать поведение, а не только читать назидание постфактум.
Четвертое. Нюансы фактов, которые заслуживают более четкой оценки в мотивировке. В материалах отражены доступы к сейфу и оформление кассовых расходов в период заключения сделки. Именно поэтому в публичной плоскости возникает вопрос о фактическом получении денежных сумм и их дальнейшей передаче третьим лицам. Апелляция отвечает на это общим тезисом о хищении сумм злоумышленниками и указывает, что требования о возмещении должны быть адресованы им. С точки зрения методики доказывания суд мог бы детальнее расписать цепочку владения средствами и границы воли продавца в момент расчетов. Это снизило бы ощущение «логической ямы» у профессионального сообщества и у добросовестных покупателей, которые видят, что деньги ушли, квартира вернулась, а ответственное лицо в гражданско-правовом смысле как будто растворилось между уголовными эпизодами.
Что это значит для практики в регионе. Для участников сделок в Краснодаре, Краснодарском крае и Адыгее последствия такие.
- Продавцам. Любые «нестандартные» сценарии с «оперативными экспериментами», неформальными кураторами, срочными расчетами наличными и неоднозначной логистикой передачи ключей и документов являются красными флагами. Любое сомнение оставляйте на паузу и консультируйтесь у независимого адвоката.
- Покупателям. Нотариальная форма и аккредитив с четкими условиями выдачи средств лучше, чем ячейка. Проверяйте психологический фон продавца, источники инициативы сделки и мотивацию. Фиксируйте свое проявление должной осмотрительности. Это может стать вашим единственным щитом, если сделку атакуют по основаниям 177–179 ГК РФ.
- По спорам о заблуждении. Я ожидаю, что суды региона начнут чаще ссылаться на пункт 5 статьи 178 ГК РФ именно как на тест «разумной осмотрительности» обеих сторон. Это позволит уравновесить защиту потерпевших и предсказуемость оборота.
Итог. Дело Долиной и Лурье показывает готовность судов защищать потерпевшего собственника. Это верное ценностное направление. Но при этом пробел в распределении финансовых рисков между жертвами мошенников остается болезненным. Как адвокат я за то, чтобы в будущих решениях было больше аналитики по пункту 5 статьи 178 ГК РФ и по фактической цепочке движения денег. Это даст рынку ясные стандарты осмотрительности и уменьшит количество «черных лебедей», когда один теряет и квартиру и деньги, а другой возвращает жилье без какого-либо денежного эквивалента.
Если у вас похожая ситуация и нужно оценить риски по вашей сделке с учетом этой практики, разберем материалы подробно и выстроим стратегию защиты и возврата активов.