Верховный Суд РФ в Определении от 25.08.2026 г. № 4-КГ26-67-К1 рассмотрел спор между соседями из-за строительства жилого дома с нарушением градостроительных требований. Нижестоящие суды отказали и в требовании о сносе объекта, и во встречном иске собственника о сохранении дома. ВС РФ указал: если суд установил признаки самовольной постройки, он не вправе просто оставить объект существовать в неопределенном правовом состоянии.
Почему сосед потребовал снести строящийся дом
Воробьева Л.М. обратилась в суд к владельцу соседнего участка Янгибоеву С.А., потребовав признать возводимое строение самовольной постройкой и снести его. Янгибоев С.А., в свою очередь, подал встречный иск и просил сохранить жилое помещение в реконструированном виде.
Ситуацию осложняло то, что ранее на участке уже существовало строение, существенно пострадавшее от пожара. Собственник утверждал, что фактически восстанавливает прежний объект.
Однако судебные экспертизы показали иное.
Эксперты пришли к выводу, что на участке возводится новый объект, не имеющий технической связи с конструкциями ранее существовавшего здания. При строительстве были выявлены нарушения градостроительных требований, в том числе отсутствие необходимого отступа от границы земельного участка. Повторная экспертиза установила расстояние до границы участка фактически в 0 м и указала, что устранить нарушения частичным демонтажем технически невозможно и для этого требуется снос объекта.
Почему три судебные инстанции отказали обеим сторонам
Суд первой инстанции решил, что объект действительно является незавершенным строительством, однако угрозы жизни и здоровью граждан не создает, а соседка не доказала нарушения своих прав.
Суд также посчитал, что собственник не обязан был соблюдать обычный минимальный отступ от границы участка, поскольку строение ранее существовало еще во времена общей собственности сторон.
Одновременно суд отказал и самому Янгибоеву С.А. в сохранении объекта в реконструированном виде: экспертиза установила, что фактически речь идет не о реконструкции старого дома, а о новом строительстве. Апелляция и Первый кассационный суд общей юрисдикции этот подход поддержали.
В результате возникла парадоксальная ситуация: легализовать объект нельзя, снести его тоже нельзя.
Почему Верховный Суд не согласился с выводом о «несущественных» нарушениях
ВС РФ обратил внимание, что земельный участок находится в территориальной зоне Ж-2, где установлен минимальный отступ от границы участка в 3 м. Фактический отступ спорного дома составлял 0 м.
Кроме того, строение частично находилось за пределами участка собственника на землях, государственная собственность на которые не разграничена, а также на приаэродромной территории.
Верховный Суд подчеркнул, что такие нормы существуют не формально. Требования к отступам обеспечивают возможность обслуживания здания, а также связаны с санитарными, экологическими и иными рисками.
Поэтому вывод нижестоящих судов о незначительности нарушений не соответствовал ни доказательствам, ни действующему законодательству.
Почему нельзя просто оставить самовольную постройку «как есть»
Отдельный и, на мой взгляд, наиболее интересный вывод Верховного Суда касается правовой определенности.
Суды фактически установили, что возведенный объект имеет признаки самовольной постройки. При этом они отказались как обязать собственника снести его, так и признать за ним возможность сохранить объект.
ВС РФ прямо указал: таким решением суды вообще не определили правовую судьбу объекта незавершенного строительства. Такая ситуация противоречит принципу правовой определенности.
То есть суд не должен заканчивать спор формулой, при которой незаконно возведенный объект остается существовать без ответа на главный вопрос: должен ли он быть снесен, приведен в соответствие с требованиями либо при наличии предусмотренных законом условий сохранен.
Что решил Верховный Суд
ВС РФ отменил решение Серпуховского городского суда Московской области от 11.11.2024 г., апелляционное определение Московского областного суда от 30.07.2025 г. и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2026 г.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Сам Верховный Суд не постановил снести дом. Нижестоящему суду предстоит заново оценить характер выявленных нарушений, права соседнего собственника, публично-правовые ограничения и определить конкретную правовую судьбу объекта.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это определение важно тем, что Верховный Суд вновь напомнил: в делах о самовольном строительстве нельзя сводить весь анализ только к вопросу, создает ли дом непосредственную угрозу жизни и здоровью. Градостроительные нарушения могут затрагивать права соседей и публичные интересы даже тогда, когда строение физически устойчиво.
Особенно показателен здесь нулевой отступ от границы участка, выход части строения за пределы собственной земли и вывод эксперта о том, что нарушение невозможно устранить частичным демонтажем. Такие обстоятельства суд обязан оценивать в совокупности, а не объявлять несущественными только потому, что дом не представляет угрозы обрушения.
Не менее важен вывод о правовой судьбе объекта. Если суд установил, что это новое самовольное строительство, он должен довести правовую оценку до конца. Оставить строение в состоянии «не сносить, но и не узаконивать» значит фактически сохранить спор на неопределенный срок.
В подобных делах решающее значение обычно имеют градостроительные документы, сведения о границах участка и судебная строительно-техническая экспертиза. Поэтому еще до предъявления иска имеет смысл оценить, какие именно нарушения допущены, можно ли их технически устранить и каким способом защиты реально возможно добиться результата. Именно на этом этапе юридическая помощь часто позволяет избежать многолетнего спора с неправильно сформулированными требованиями.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.