Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2026 г. № 18-КГ26-42-К4 рассмотрел необычный спор о продаже недвижимости, право на которую после сделки так и не было зарегистрировано за покупателем.
Три судебные инстанции отказали покупателю, сославшись на сведения ЕГРН: продавец формально не значился собственником объекта. Верховный Суд отменил эти решения и указал сразу на две ошибки. Во-первых, запись в ЕГРН нельзя противопоставлять вступившему в силу судебному решению, которым уже установлено, кому принадлежит имущество. Во-вторых, отсутствие регистрации перехода права не делает сам договор купли-продажи недействительным.
Покупатель получил объект по договору, но право собственности не зарегистрировал
29 января 2021 года между гражданами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 115,8 кв. м в Сочи.
В тот же день стороны подписали акт приема-передачи, и недвижимость фактически была передана покупателю.
Однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась.
Позднее возник отдельный спор вокруг объекта с ООО «Тисс». В результате нового рассмотрения этого дела Центральный районный суд Сочи 27.09.2023 г. установил, что собственником объекта является первоначальный продавец, и истребовал недвижимость из незаконного владения общества в ее пользу. Решение вступило в законную силу.
Несмотря на это, в ЕГРН продолжала сохраняться запись о праве собственности ООО «Тисс».
Когда покупатель вновь обратился в суд, нижестоящие инстанции фактически поверили именно выписке из реестра.
Почему три суда отказали покупателю
Центральный районный суд Сочи отказал в иске, указав, что право собственности продавца на объект не зарегистрировано, а по сведениям ЕГРН собственником является ООО «Тисс».
Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции этот вывод поддержали.
То есть суды рассуждали так: если на дату рассмотрения дела в ЕГРН собственником указано другое лицо, продавец не мог распоряжаться объектом, а значит, покупателю нельзя признать право собственности.
Верховный Суд признал эту логику ошибочной.
ВС РФ: судебное решение важнее недостоверной записи в ЕГРН
Ключевое значение имело уже вступившее в законную силу решение суда от 27.09.2023 г.
Этим решением было установлено, что собственником спорного объекта является именно продавец, а ООО «Тисс» владело им без предусмотренных законом оснований.
ВС РФ напомнил: обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, обязательны для суда и не должны доказываться заново.
Если после такого решения сведения в ЕГРН своевременно не исправлены, суд не вправе делать вид, что судебного акта не существует, и руководствоваться заведомо недостоверной записью реестра.
Иначе возникала бы абсурдная ситуация: суд уже признал право одного лица, но другой суд отказывает ему в защите только потому, что Росреестр еще не привел запись в соответствие с решением.
Отсутствие регистрации перехода права не отменяет договор купли-продажи
Отдельно Верховный Суд напомнил важное правило статьи 551 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимость действительно подлежит государственной регистрации. Но отсутствие такой регистрации не означает, что сам заключенный договор купли-продажи недействителен.
В рассматриваемом деле договор был подписан, недвижимость передана покупателю по акту, а продавец впоследствии уклонялся от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права.
В такой ситуации закон предусматривает специальный способ защиты: другая сторона вправе потребовать вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности.
Именно в этом, по существу, и заключался спор.
Суд обязан сам правильно определить, чего на самом деле требует истец
Покупатель формально просил прекратить право собственности продавца и признать право собственности за собой.
Однако из содержания иска следовало, что проблема состояла не в возникновении нового права как такового, а в уклонении продавца от государственной регистрации уже состоявшегося перехода недвижимости по договору.
ВС РФ указал: неправильная юридическая квалификация требования самим истцом не освобождает суд от обязанности разобраться в правоотношениях сторон и применить надлежащие нормы закона.
Если человек выбрал не совсем точную формулировку способа защиты, суд не должен механически отказывать в иске. На стадии подготовки дела он обязан поставить вопрос о юридической квалификации отношений и определить, какие нормы действительно подлежат применению.
В данном случае суды этого не сделали.
Что решил Верховный Суд
ВС РФ отменил решение Центрального районного суда г. Сочи от 17.02.2025 г., апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 05.06.2025 г. и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.09.2025 г.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Сам Верховный Суд право собственности за покупателем не зарегистрировал, однако достаточно четко обозначил, какие ошибки должны быть устранены: суд должен учитывать вступившее в силу решение о принадлежности объекта продавцу и рассматривать спор с учетом правил о государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это дело хорошо показывает, что выписка из ЕГРН, несмотря на ее огромное практическое значение, не всегда отражает действительное юридическое положение недвижимости.
Если имеется вступившее в силу судебное решение, которым уже установлен собственник объекта и разрешен спор о праве, нельзя игнорировать этот судебный акт только потому, что изменения еще не внесены в реестр.
Не менее важен второй вывод Верховного Суда. В гражданских спорах люди нередко формулируют требование не идеально: просят «признать право собственности», хотя по существу спор идет о понуждении к регистрации перехода права, либо выбирают другой близкий способ защиты. Само по себе это не должно становиться поводом для формального отказа. Суд обязан разобраться, какое право нарушено и каким способом оно реально может быть восстановлено.
Для сделок с недвижимостью здесь есть и простой практический урок: подписание договора и даже фактическая передача объекта еще не завершают сделку с точки зрения вещных прав. Если продавец уклоняется от регистрации перехода права, затягивать ситуацию опасно. Чем дольше запись в ЕГРН остается прежней, тем выше риск новых сделок, судебных споров и появления третьих лиц. В такой ситуации лучше своевременно добиваться регистрации перехода права через суд.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.