В Госдуму внесен законопроект № 3366-9, который должен решить довольно распространенную проблему: собственник годами пользуется земельным участком или домом и лишь при продаже, дарении либо другой сделке узнает, что границы участка не внесены в ЕГРН или права на расположенную на нем постройку не зарегистрированы.
Авторы законопроекта предлагают возложить на Росреестр обязанность заранее сообщать гражданам о таких проблемах через личный кабинет на Госуслугах.
О проблемах с границами участка собственник сможет узнать заранее
С 01.03.2025 г., как отмечается в пояснительной записке, совершение сделок с земельными участками, сведения о точных границах которых отсутствуют в ЕГРН, ограничено. Проблема может обнаружиться в самый неудобный момент, когда стороны уже договорились о продаже, найден покупатель и начата подготовка документов.
При этом информация о том, установлены ли границы участка, уже содержится в ЕГРН. Поэтому авторы проекта предлагают изменить сам подход: не ждать, пока собственник столкнется с приостановлением регистрации сделки, а заранее уведомить его о необходимости уточнить местоположение границ.
Речь идет как об участках, сведения о границах которых вообще отсутствуют в ЕГРН, так и об участках, границы которых требуют уточнения.
Росреестр будет сообщать и о незарегистрированных домах и других постройках
Вторая часть инициативы касается объектов капитального строительства.
Если на земельном участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, собственнику участка также предлагается направлять электронное уведомление.
Более того, если в реестре отсутствуют сведения о местоположении такой постройки на участке, Росреестр должен будет сообщить и о необходимости определить координаты характерных точек ее контура.
Таким образом, одно уведомление может фактически показать сразу несколько проблем с недвижимостью: необходимость уточнить границы земли, зарегистрировать права на постройку и внести в ЕГРН сведения о ее расположении.
Уведомления хотят направлять через Госуслуги
Предлагается использовать уже существующую цифровую инфраструктуру. Росреестр будет направлять уведомления в электронной форме через Единый портал государственных и муниципальных услуг с использованием ЕСИА, то есть фактически в личный кабинет правообладателя.
Кроме того, законопроект дает органу регистрации прав возможность через тот же механизм сообщать собственнику о необходимости уточнить и другие сведения об объекте недвижимости, которые должны содержаться в ЕГРН.
Если закон будет принят в предложенной редакции, он вступит в силу со дня официального опубликования.
Почему такая мера может оказаться полезнее нового запрета или штрафа
Особенность законопроекта в том, что он не вводит для собственников очередную обязанность или санкцию. Его смысл, предупредить человека о уже существующей проблеме до того, как она помешает распорядиться недвижимостью.
Это особенно актуально для участков и домов, оформленных много лет назад. Гражданин может иметь свидетельство о праве собственности, оплачивать налоги и быть уверенным, что с документами все в порядке, хотя современные сведения ЕГРН окажутся неполными.
Именно такие ситуации часто всплывают только перед сделкой, когда исправлять документы приходится уже в сжатые сроки.
Законопроект № 3366-9 «О внесении изменений в статью 69 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”», внесенный сенаторами А.В. Кутеповым, И.Б. Тресковым и А.С. Шохиным
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Инициатива в целом выглядит разумной. На практике собственники действительно нередко узнают об отсутствии установленных границ участка или проблемах с регистрацией постройки только тогда, когда хотят продать, подарить или иным образом оформить недвижимость. В этот момент каждая дополнительная процедура означает потерю времени, а иногда и потерю покупателя.
При этом само уведомление Росреестра проблему, конечно, не решит. Если границы участка не уточнены, потребуется проводить кадастровые работы. Если право на дом или иную постройку не зарегистрировано, необходимо выяснять, имеются ли документы, позволяющие оформить объект, соответствует ли он характеристикам земельного участка и не существуют ли иные препятствия для государственной регистрации.
Поэтому такое сообщение я бы воспринимала не как формальное уведомление, а как повод заранее проверить документы на недвижимость. Особенно это имеет смысл сделать до того, как Вы уже договорились о продаже объекта и внесли задаток. Если из уведомления Росреестра непонятно, какие именно действия необходимы и возможно ли исправить сведения в обычном порядке, лучше сначала разобраться в правовом статусе участка и построек, а уже после этого начинать сделку.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.