История началась с обычного договора долевого участия. Застройщик и дольщик заключили ДДУ на нежилое помещение площадью 1115,42 кв. м.
Цена была зафиксирована в договоре, в том числе и формула для перерасчёта, если по итогам обмеров фактическая площадь окажется меньше. То есть изначально стороны понимали: метры могут «гулять», и застройщик обязался вернуть деньги за недостающую площадь по договорной цене за квадратный метр.
Позже дольщик (физическое лицо) решил не ждать окончания стройки и продал свое право требования по ДДУ индивидуальному предпринимателю. Стороны подписали договор уступки, и вот здесь самое интересное: расчёт между ними шел уже по рыночной цене, а не по «долевой». Покупатель платил за объект исходя из площади 1115,42 кв. м, и цена за метр была в разы выше, чем в ДДУ. По сути, цедент заработал на росте стоимости объекта.
Когда дом ввели в эксплуатацию и провели фактические обмеры, оказалось, что помещение значительно меньше – около 1008,4 кв. м. Разница составила более 100 квадратных метров. То есть покупатель по цессии заплатил за метры, которых физически не существует.
Застройщик к этому моменту уже находился в процедуре банкротства. Реально взыскивать с него что-либо было проблематично. Покупатель уступленного права обратился в суд уже не к застройщику, а к цеденту – с требованием вернуть переплату за «лишние» квадратные метры как неосновательное обогащение.
Как рассматривали дело суды нижних инстанций
Суд первой инстанции встал на сторону цедента. Логика была такая: уступка права требования не меняет содержание ДДУ. Покупатель стал правопреемником дольщика, а значит, если его не устраивает итоговая площадь, он должен предъявлять требования к застройщику, а не к продавцу права.
Апелляционный суд посмотрел на ситуацию по-другому. Он отметил, что:
- покупатель платил цеденту исходя из одной площади;
- по факту объект оказался меньше;
- часть денег была получена цедентом за то, чего в природе нет.
С точки зрения апелляции, в этой части у продавца права возникло неосновательное обогащение. Покупатель выделил ту сумму, которую теоретически можно было бы требовать от застройщика по ДДУ, и отдельно посчитал переплату по рыночной цене за «несуществующие» метры. Именно эту переплату суд и взыскал с цедента.
Окружной суд отменил постановление апелляции. Он счел, что покупатель осознанно шёл на сделку, знал о возможности изменения площади по ДДУ, но всё равно согласился на цену уступки. По сути, риск уменьшения площади был переложен полностью на цессионария: раз согласился – теперь не жалуйся.
Позиция Верховного Суда РФ: цедент отвечает за объём передаваемого права
Верховный суд РФ не согласился с подходом окружного суда и поддержал выводы апелляции.
Во-первых, ВС напомнил о ключевой норме: цедент обязан передать существующее право требования и отвечает перед цессионарием, если право в действительности отсутствует полностью или частично. Когда в договоре уступки стороны исходят из конкретной площади, а по факту объект оказывается меньше, часть переданного права просто не реализуется. И это вина не покупателя, а лица, которое продавало право с определёнными характеристиками.
Во-вторых, Верховный суд указал, что к договору уступки по своей сути можно по аналогии применять правила о купле-продаже имущественных прав. Если говорить простым языком: вы не можете продать товар одного объёма, а отдать покупателю существенно меньше, при этом оставить себе всю сумму и прикрываться тем, что «сделка была добровольной».
В-третьих, суд прямо сослался на принцип эквивалентности встречного предоставления. Покупатель уступки платил рыночную цену за объект определенной площади. Когда эта площадь «усохла», эквивалентность нарушилась. Застройщик в банкротстве, да, но это не дает цеденту права удерживать деньги за то, чего он в итоге не передал. Именно это Верховный Суд квалифицировал как неосновательное обогащение.
Отдельно ВС оценил подход покупателя уступки: он не пытался переложить на цедента всё подряд. Из общей переплаты была вычтена та часть, которую можно было предъявить застройщику по условиям ДДУ. А вот остальная, «рыночная» переплата за несуществующие метры и стала предметом иска. Такой расчёт Верховный суд признал правомерным.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.12.2025г. по делу № А76-25336/2023
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
С профессиональной точки зрения это определение Верховного суда очень важно для всех, кто работает с уступками прав по ДДУ, особенно в коммерческой недвижимости.
Часто покупатели прав, особенно предприниматели и инвесторы, рассчитывают так: «Я беру на себя все риски по стройке, но и потенциальная выгода моя». И действительно, часть рисков при цессии объективно переходит к покупателю: сроки сдачи, финансовое состояние застройщика, возможные технические сложности. Но это не означает, что продавец права полностью освобождается от ответственности за то, что именно он продает.
В этом деле Верховный суд чётко разграничил:
- есть отношения «дольщик – застройщик» по ДДУ, где работают специальные правила, в том числе о перерасчете площади;
- есть отношения «цедент – цессионарий», где цена, объем прав и эквивалентность встречного исполнения оцениваются в общем гражданско-правовом ключе.
Если вы как покупатель уступки платите по формуле «цена × квадратные метры», то продавец обязан обеспечить вам именно такой объем прав. Когда площадь оказывается меньше, вы заплатили за воздух. Верховный суд справедливо говорит: за это воздух обязан отвечать тот, кто деньги получил, а не только застройщик, которого к моменту спора уже может не быть в живых с точки зрения платежеспособности.
Отдельно отмечу еще один важный практический момент. В подобного рода спорах многое решает грамотная структура требований. В этом деле покупатель уступки не стал пытаться взыскать с цедента то, что идеологически относится к зоне ответственности застройщика. Он аккуратно отделил «долевую» часть (ту, что могла бы быть взыскана с застройщика) от «рыночной» переплаты, возникшей именно в отношениях с цедентом. Такой взвешенный подход суд и поддержал.
Для клиентов это решение означает следующее: если вы покупали права по ДДУ по высокой цене, а после ввода дома объект оказался меньше или существенно иным, не нужно автоматически мириться с ситуацией. Важно внимательно проанализировать договор уступки, структуру цены, условия ДДУ и фактические параметры помещения. Во многих случаях есть юридические основания требовать возврата переплаты именно с продавца права, а не разводить руками со словами «такие риски я сам на себя взял».
Почему при уступке прав по ДДУ нужен юрист уже на стадии сделки
Этот спор наглядно показывает, что договор уступки права требования по ДДУ – это не просто «переписать одну фамилию на другую». В нём сосредоточены:
- цена, которая часто кратно превышает первоначальную стоимость по ДДУ;
- ожидания сторон относительно параметров объекта;
- риски, связанные с банкротством застройщика и изменением проектных решений.
Грамотный юрист при проверке и разработке договора цессии:
- фиксирует связь цены и реальных характеристик объекта;
- закладывает понятный механизм пересчета при изменении площади;
- распределяет риски так, чтобы у клиента оставались инструменты защиты, если фактический результат окажется далеко от обещанного.
А если спор уже возник, именно юридический анализ документов и связки «ДДУ + цессия + фактическая площадь» позволяет правильно выбрать ответчика и структуру требований. Решение Верховного суда в этом деле даёт чёткий ориентир: переплата за несуществующие квадратные метры – это не нормальный риск покупателя, а потенциальная база для взыскания с цедента.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.