Многим кажется: раз в выписке из ЕГРН собственником квартиры указан только один супруг, то именно он и владелец, а второй "ни при чем".
Росреестр в свежем разъяснении аккуратно, но однозначно подтверждает: в большинстве случаев это заблуждение. Если недвижимость куплена в браке, то по закону она является общей совместной собственностью обоих супругов, даже когда в реестре записан только один.
Разберем по шагам, как это работает, какие риски возникают при сделках и что можно сделать, чтобы защитить свои права.
Совместная собственность супругов: что говорит закон
Статья 34 СК РФ устанавливает простой принцип: все имущество, нажитое супругами во время зарегистрированного брака, является их совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором или специальным соглашением о разделе имущества.
Это означает несколько важных вещей.
Во первых, неважно, на кого оформлен договор купли продажи, акт приема передачи, ипотека или кто переводил деньги продавцу. Если квартира приобретена в период брака за общие средства (как правило, это так и предполагается), она считается совместно нажитым имуществом.
Во вторых, формулировка в ЕГРН "собственник: Иванов Иван Иванович" не отменяет прав второго супруга. Это лишь техническая запись о титульном собственнике. Само право второго супруга возникает "автоматически" из закона, а не из записи в реестре.
Именно поэтому Росреестр прямо подчеркивает: даже если право собственности на квартиру зарегистрировано только за одним супругом, второй супруг все равно является сособственником в силу закона, пока брак не расторгнут или пока не изменен режим имущества (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда).
Как оформляются новостройки: почему в ЕГРН часто только один владелец
В случае с новостройками схема обычно выглядит так.
Застройщик передает объект долевого строительства участнику по передаточному акту или иному аналогичному документу. Именно этот акт и будет правоустанавливающим документом. После этого застройщик или сам дольщик направляет документы в Росреестр, и право собственности регистрируется на того, кто указан в акте.
Чаще всего это один супруг. Формально все выглядит так, как будто именно он единственный собственник.
Но с точки зрения семейного законодательства ситуация иная. Если на момент передачи квартиры супруги уже состояли в зарегистрированном браке, и брачным договором не установлен иной режим, то квартира становится совместной собственностью обоих, независимо от того, указан ли второй супруг в акте или в ЕГРН.
Таким образом, оформление новостройки на одного супруга не лишает второго его законной доли. Это важно понимать и собственникам, и покупателям, и банкам.
Согласие супруга при сделках: когда оно нужно и что будет, если его не оформили
Любые существенные действия с совместным имуществом – продажа, ипотека, дарение, внесение в уставный капитал – требуют согласия второго супруга. В ряде случаев такое согласие обязательно должно быть нотариально удостоверено.
Росреестр обращает внимание на одну тонкость. Отсутствие нотариального согласия второго супруга не блокирует государственную регистрацию сделки. Регистратор не проверяет семейную ситуацию "в глубину", он исходит из представленных документов. Поэтому договор купли продажи без согласия супруга может быть вполне успешно зарегистрирован, и новый собственник появится в ЕГРН.
Но проблема не исчезает. В ЕГРН в таком случае вносится отметка о том, что сделка совершена без нотариально удостоверенного согласия супруга, которое требуется по закону. Это прямой сигнал: у сделки есть риск оспаривания.
По ст. 35 СК РФ супруг, чьи права нарушены, вправе потребовать признания сделки недействительной, если она совершена без его согласия и повлекла нарушение его интересов. Срок для обращения в суд обычно составляет один год с момента, когда супруг узнал о сделке. И это уже не формальность, а реальный риск для покупателя и продавца.
Если в ЕГРН записан только один супруг: можно ли это исправить
Ситуация, когда в реестре указан один супруг, а по факту имущество является совместным, достаточно распространена. Росреестр прямо говорит, что это можно и нужно привести в соответствие с реальным правовым режимом.
Обратиться за внесением изменений вправе оба супруга или один из них. Основная задача – подтвердить, что на дату приобретения недвижимости супруги уже состояли в зарегистрированном браке.
Чаще всего потребуется:
- заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН,
- документ о регистрации брака на момент приобретения квартиры (свидетельство или выписка из ЗАГС, при необходимости – с указанием прежних фамилий).
Если при самой сделке ранее уже подавалось нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение или иную операцию, Росреестр может не требовать повторного представления документа о браке – нужные сведения уже есть в системе.
После внесения изменений сведения в ЕГРН будут лучше отражать реальную картину: даже если собственник по прежнему будет формально указан один, у регистрирующего органа и у третьих лиц не останется сомнений, что имущество приобретено в браке и имеет специальный правовой режим.
Зачем все это нужно супругам и покупателям
Для супругов корректное оформление прав важно по нескольким причинам.
Во первых, это облегчает любые последующие сделки: банк, покупатель, нотариус сразу понимают, что имущество приобретается или обременяется с учетом прав обоих супругов. Меньше вопросов – меньше рисков отказа и споров.
Во вторых, это снижает вероятность конфликтов при разводе. Чем прозрачнее документы, тем меньше соблазн "доказать", что квартира якобы личная и "к второму супругу отношения не имеет".
Для покупателей недвижимости, особенно вторичного жилья, понимание режима совместной собственности не менее важно. Фраза "собственник один, в выписке все чисто" не гарантирует отсутствие второго супруга, который затем заявит о нарушении своих прав. Поэтому в практике добросовестного приобретения проверка семейного статуса продавца и нотариальное согласие супруга давно стали стандартом минимальной осторожности.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Как адвокат по семейным и жилищным спорам, я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда формальная запись в ЕГРН вводит людей в заблуждение. Один супруг искренне уверен, что раз квартира оформлена только на него, то делить в случае развода нечего. Второй супруг, напротив, узнает о продаже жилья "задним числом" и задает вполне закономерный вопрос: а где мои права.
Свежие разъяснения Росреестра еще раз подтверждают ту позицию, о которой я много лет говорю клиентам: решающее значение имеет не формулировка в выписке, а момент приобретения имущества и наличие брака. Если квартира куплена в браке и брачным договором не установлено иное, это совместная собственность, независимо от того, кто указан в ЕГРН и кто фактически платил.
Отдельно обращу внимание на сделки без нотариального согласия супруга. Технически их можно зарегистрировать, и многие этим злоупотребляют, рассчитывая "тихо продать" квартиру или оформить ипотеку без обсуждения с семьей. Но такая экономия почти всегда оборачивается долгим и нервным судебным спором. В практике нередки случаи, когда сделки признаются недействительными, а покупатель остается и без квартиры, и без денег, и с регрессными исками к продавцу и банку.
С точки зрения защиты интересов семьи я всегда рекомендую следующее.
Если Вы приобрели квартиру в браке и в реестре указан только один супруг, имеет смысл заранее привести документы в порядок и подать сведения о браке в Росреестр. Это укрепит вашу позицию на случай будущих споров и покажет третьим лицам, что у объекта есть семейный статус.
Если Вы планируете сделку с уже существующим жильем, не относитесь к нотариальному согласию как к формальности. Это юридический "предохранитель", который защищает и супругов, и покупателя от возможных претензий.
Если Вы являетесь "невидимым" супругом, то есть формально не указаны в ЕГРН, но квартира куплена в браке, у Вас есть законные механизмы защиты. Можно как минимум заявить свои права при разделе имущества, а в ряде случаев – оспорить сделки, совершенные без Вашего ведома.
И наконец, если у супругов иная договоренность о судьбе имущества (например, один вкладывал значительные личные средства, были подаренные деньги родителей, долги, связанные с покупкой), лучше не оставлять это "на добрую память", а закрепить в брачном договоре или соглашении о разделе. Это дешевле и спокойнее, чем потом годами доказывать свою правоту в суде.
Такое, казалось бы, техническое разъяснение Росреестра на самом деле еще один сигнал: семейный режим имущества важен, и игнорировать его ни собственникам, ни покупателям уже не получится.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.