В России подготовлен законопроект о внесении изменений в статьи 28 и 38 Федерального закона «О рекламе», который направлен на усиление защиты дольщиков от вводящей в заблуждение рекламы новостроек.
Инициатива предлагает не только конкретизировать, какие сведения нельзя использовать в рекламе объектов долевого строительства, но и дать гражданам право требовать возмещения убытков, если жилье было приобретено под влиянием недостоверных обещаний застройщика.
Почему реклама новостроек все чаще становится предметом споров с дольщиками
Авторы законопроекта исходят из того, что на практике рекламные материалы застройщиков нередко создают у покупателя одно представление о будущем жилом комплексе, тогда как после ввода дома в эксплуатацию дольщик получает совсем иной результат.
В пояснительной записке прямо указывается на типичную для рынка проблему: в рекламе обещают детские сады, парковки, благоустроенные дворы, системы «умный дом», качественную отделку мест общего пользования, привлекательные общественные пространства, а затем выясняется, что значительная часть этих характеристик не включена в договор участия в долевом строительстве и не закреплена в проектной документации. В итоге застройщик ссылается на стандартную оговорку о том, что реклама не является публичной офертой, а покупатель остается без реального механизма защиты.
Именно этот разрыв между маркетингом и юридически значимыми обязательствами застройщика законопроект предлагает сократить.
Какие рекламные обещания о новостройках предлагается запретить
Законопроект предусматривает закрытый перечень сведений, которые не могут включаться в рекламу объектов долевого строительства.
Во-первых, речь идет о сведениях об объектах социальной, транспортной и иной инфраструктуры, если их размещение или строительство не предусмотрено проектной декларацией либо не обеспечено подтвержденными обязательствами застройщика.
Во-вторых, предлагается запретить рекламу характеристик самого объекта долевого строительства, если они не соответствуют проектной декларации. Это касается площади, планировки, отделки, технического оснащения, вида из окна и иных потребительских свойств.
В-третьих, законопроект затрагивает финансовую часть рекламы. Застройщикам хотят запретить указывать цену квартиры или размер ежемесячного платежа без одновременного раскрытия полной стоимости объекта, условий и срока рассрочки либо кредитования.
В-четвертых, ограничения коснутся визуализаций. Законопроект предлагает запретить изображения, описания и рендеры внешнего вида дома, мест общего пользования и придомовой территории, если они существенно отличаются от проектной декларации.
Фактически речь идет о попытке привязать рекламу новостройки к проверяемым и юридически значимым характеристикам объекта.
Почему административных штрафов за недостоверную рекламу застройщиков уже недостаточно
В пояснительной записке делается важный акцент: существующие меры ответственности не защищают имущественные интересы конкретного покупателя.
Даже если ФАС России или территориальное управление антимонопольной службы признает рекламу недостоверной, итогом обычно становится административное наказание для застройщика. Но сам дольщик, который уже приобрел квартиру под влиянием таких обещаний, не получает автоматического права на компенсацию своих потерь.
Разработчики законопроекта приводят несколько показательных примеров. В одном случае жильцам обещали газовое отопление и более низкие коммунальные платежи, тогда как проектная документация изначально предусматривала электрическое отопление. В другом спор возник из-за рекламы беспроцентной рассрочки без раскрытия существенных условий оплаты. В ряде регионов претензии были связаны с несоответствием между рекламной отделкой мест общего пользования и тем, что покупатели увидели после сдачи дома.
По мнению авторов инициативы, административный штраф в таких ситуациях не сопоставим с экономическим эффектом от продаж жилья и не компенсирует убытки гражданина, который заплатил за объект, ориентируясь на ложную или неполную рекламу.
Какое новое право может появиться у участника долевого строительства
Ключевое нововведение состоит в том, что участнику долевого строительства, приобретающему жилье для личных нужд, планируется предоставить право требовать возмещения убытков, причиненных нарушением требований к рекламе.
Это означает, что реклама застройщика может получить уже не только публично-правовое, но и частноправовое значение. Иначе говоря, если дольщик сможет доказать, что заключил договор под влиянием недостоверной рекламы и понес из-за этого имущественные потери, у него появится самостоятельный механизм защиты через требование о возмещении убытков.
Для рынка это достаточно серьезное изменение. Сейчас застройщик в подобных спорах часто занимает удобную позицию: все важные условия содержатся в договоре и проектной декларации, а рекламные материалы якобы не создают гражданско-правовых последствий. Законопроект как раз и направлен на то, чтобы лишить недостоверную рекламу статуса юридически безопасного маркетингового инструмента.
Что может измениться для дольщиков и застройщиков после принятия закона
Если инициатива будет принята, реклама жилых комплексов станет более формализованной и значительно более рискованной для застройщика с точки зрения последующих исков.
Для покупателя это означает, что обещания о парковках, благоустройстве, отделке, инженерных решениях и условиях покупки уже не смогут так свободно использоваться в рекламных материалах без опоры на проектную документацию и реальные обязательства. Для девелопера это означает необходимость гораздо более аккуратного согласования маркетинговых материалов с юридическим содержанием проекта.
Кроме того, предлагаемые изменения могут повлиять и на общую практику споров в сфере долевого строительства. Сегодня многие конфликты начинаются уже после передачи квартиры, когда покупатель понимает, что обещанный образ жилого комплекса не совпадает с фактическим результатом. После принятия такого закона в центре спора может оказаться не только текст ДДУ, но и весь рекламный контур, в котором объект продавался.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
С практической точки зрения законопроект выглядит логичным и своевременным. В спорах с застройщиками одна из самых сложных проблем как раз и заключается в том, что покупателю обещают одно, а в договоре и проектной документации закрепляют совсем другое. После этого дольщику фактически говорят: ориентироваться нужно было не на рекламу, а только на текст договора. Формально такая позиция долгое время работала в пользу застройщика.
Если предлагаемые изменения будут приняты, ситуация может заметно измениться. У покупателя появится возможность ссылаться не только на административное нарушение в сфере рекламы, но и на причиненные ему имущественные потери. Это особенно важно в тех случаях, когда именно рекламные обещания стали решающим фактором при выборе объекта и согласии на его цену.
При этом на практике споры по таким делам останутся непростыми. Нужно будет доказывать сам факт распространения рекламы, ее содержание, несоответствие проектной декларации, причинную связь между рекламой и решением о покупке, а также размер убытков. Именно поэтому дольщикам важно заранее сохранять буклеты, скриншоты сайтов, рендеры, рекламные ролики и иные материалы, на основании которых принималось решение о покупке квартиры.
Для рынка недвижимости это может стать важным шагом к более честной модели продаж, при которой рекламные обещания застройщика перестанут быть безобидным способом привлечения покупателей и начнут влечь реальные юридические последствия.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.