Верховный Суд РФ в Определении от 15.09.2026 г. № 4-КГ26-69-К1 рассмотрел необычный ипотечный спор, в котором одна и та же квартира оказалась одновременно связана с материнским капиталом, недействительной продажей и последующей ипотекой в пользу банка.
Ситуация осложнялась тем, что еще в другом, уже завершенном судебном деле были определены права супруги и несовершеннолетних детей на квартиру. Несмотря на это, апелляция впоследствии разрешила банку обратить взыскание на весь объект. Верховный Суд такой подход признал недопустимым.
Квартиру купили с материнским капиталом, но доли детям не выделили
Супруги приобрели квартиру в 2017 году с использованием ипотечного кредита и собственных средств. После рождения второго ребенка на погашение ипотеки было направлено 453 026 руб. средств материнского капитала.
Супруг дал нотариальное обязательство после снятия обременения оформить квартиру в общую собственность супруги и детей с определением долей. В 2021 году первоначальная ипотека была полностью погашена, однако обязательство о выделении долей исполнено не было.
Вместо этого 06.07.2022 г. квартира была продана другому лицу за 13 200 000 руб. Для ее покупки Банк ВТБ предоставил покупателю 10 500 000 руб., а квартира оказалась в ипотеке у банка.
Продажу квартиры признали недействительной
Супруга и дети оспорили сделку.
Люберецкий городской суд признал договор купли-продажи недействительным, прекратил право собственности покупателя и вернул квартиру прежней семье. После апелляционного пересмотра право собственности было распределено следующим образом: 64/100 доли - супруге, по 2/100 доли - каждому из двух детей и 32/100 доли - супругу.
Суды исходили из того, что квартира приобреталась в браке с использованием материнского капитала, а продажа без предварительного наделения супруги и детей долями нарушила их права.
Это судебное решение вступило в законную силу.
Почему банк потребовал продать всю квартиру
После признания сделки недействительной кредит покупателя никуда не исчез. Заемщик перестал надлежащим образом исполнять обязательства, и задолженность перед ВТБ превысила 11,3 млн руб.
Банк потребовал расторгнуть кредитный договор, взыскать долг и обратить взыскание на квартиру.
Суд первой инстанции учел результат предыдущего процесса. Он разрешил обратить взыскание только на 32/100 доли квартиры, принадлежавшие супругу, и прекратил залог банка в отношении 64/100 доли супруги и двух детских долей по 2/100.
Но Московский областной суд решение изменил и разрешил банку обратить взыскание уже на всю квартиру с продажей ее на публичных торгах по начальной цене 11 096 000 руб.
Первый кассационный суд этот вывод поддержал.
ВС РФ: вступившее в силу решение нельзя просто проигнорировать
Верховный Суд напомнил о преюдиции.
Обстоятельства, которые уже установлены вступившим в законную силу судебным решением в деле с участием тех же лиц, повторно не доказываются и не могут быть заново переоценены в другом процессе.
В предыдущем деле уже было установлено, что продажа квартиры нарушила права супруги и несовершеннолетних детей и что именно за ними должны быть признаны соответствующие доли.
Поэтому апелляция, обращая взыскание на всю квартиру, фактически вошла в противоречие с уже установленными судом обстоятельствами.
Верховный Суд особенно жестко оценил формальность такого подхода, поскольку спор непосредственно затрагивал конституционное право несовершеннолетних на жилище, а сами дети стороной договора купли-продажи квартиры вообще не являлись.
Права детей нельзя свести к проблемам между банком и заемщиком
Это, пожалуй, главный практический смысл дела.
Банк действительно имеет право требовать возврата кредита и обращать взыскание на предмет ипотеки. Но наличие кредитного обязательства само по себе не позволяет игнорировать права третьих лиц, которые уже подтверждены вступившим в законную силу судебным актом.
Особенно это касается недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала.
Если родители не исполнили обязанность выделить детям доли, а затем распорядились всей квартирой, дальнейшая цепочка сделок и залогов может породить сложный конфликт между правами банка, покупателя, супругов и несовершеннолетних. Разрешать его только исходя из факта регистрации ипотеки нельзя.
Чем закончилось дело
Верховный Суд отменил апелляционное определение Московского областного суда от 23.06.2025 г. и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2025 г.
Дело направлено на новое рассмотрение в апелляцию.
При этом ВС РФ не стал самостоятельно окончательно определять объем залога банка, но прямо указал нижестоящему суду на необходимость учитывать ранее установленные права супруги и детей и не пересматривать уже разрешенные другим вступившим в силу решением обстоятельства.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это дело хорошо показывает, насколько серьезными могут быть последствия неисполненного обязательства по выделению долей детям после использования материнского капитала.
На практике собственники иногда воспринимают такое обязательство как формальность: ипотека погашена, квартира зарегистрирована на одного из супругов, значит, ей можно свободно распоряжаться. Но если материнский капитал был направлен на приобретение или погашение кредита за жилье, права детей возникают не только на бумаге. Последующая продажа всей квартиры может быть оспорена даже спустя время.
Не менее важен вывод для банков и покупателей. Одной проверки актуальной выписки ЕГРН в подобных ситуациях может оказаться недостаточно. Нужно понимать историю приобретения квартиры, использовался ли материнский капитал, исполнено ли обязательство о выделении долей, существуют ли судебные споры и решения по объекту.
Если в истории квартиры есть материнский капитал, семейный спор, прежняя ипотека или оспаривание сделки, до покупки или принятия такого объекта в залог имеет смысл проводить более глубокую юридическую проверку. Это тот случай, когда проблема, незаметная на момент сделки, впоследствии может поставить под вопрос право на всю квартиру.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.