В ЕГРН начнут вносить данные о членах семьи владельцев приватизированных квартир: что это значит и зачем это сделали

С 1 сентября 2025 года правила приватизированного жилья изменились. Теперь в ЕГРН будут указывать не только собственников квартиры, но и членов их семей, которые сохранили право проживания, даже если отказались от доли при приватизации.

Это нововведение должно снизить число конфликтов при сделках с жильём и сделать рынок более прозрачным.

Что меняется по сути — простыми словами

Раньше в ЕГРН было видно, кто собственник квартиры и какие на ней есть обременения (например, ипотека). Но не было системной отметки о людях, которые не являются владельцами, однако имеют законное право жить в этой квартире. Чаще всего это те, кто в 1990-е отказался от участия в приватизации в пользу родственника, чтобы не потерять «прописку» и возможность пожизненного проживания. Теперь закон обязал вносить в ЕГРН сведения о таких лицах. Это правило распространяется и на жильё в жилищных/ЖСК-кооперативах — когда право собственности возникло после полной выплаты пая, а члены семьи уже были включены в ордер или вселены как члены семьи. 

Как информация попадёт в реестр

Запись в ЕГРН вносят по заявлению: от собственника, от самого лица с правом пользования (включая бывшего члена семьи) или по решению суда. В ряде разъяснений Росреестра уточняется: для «комнат» как отдельных объектов сведения вносятся по заявлениям правообладателя и членов семьи, а также по судебным актам. Процедура уже заработала с 1 сентября. 

Ипотека: без нотариальных согласий не обойтись

Если в квартире есть такие пользователи (нынешние или бывшие члены семьи собственника с сохранённым правом проживания), заложить её теперь можно только с их письменного нотариального согласия. Это прямо закреплено в изменениях к закону об ипотеке и уже действует. Для банков это снижает риск «скрытых жильцов», для собственников — дополнительная формальность, которую нужно учесть заранее. 

Зачем всё это нужно и кому поможет

Покупатели на вторичном рынке часто сталкивались с неприятными сюрпризами: сделка прошла, собственником стал новый человек, а выселить проживающего там «отказника от приватизации» невозможно — у него бессрочное право пользования. Новая запись в ЕГРН должна сделать такие права видимыми заранее — в выписке будет видно, что в квартире живут лица с сохранённым правом проживания. Это повышает прозрачность сделок и снижает количество споров «постфактум». 

Важные нюансы (о которых часто забывают)

1. Записи не «появятся сами»: их надо инициировать заявлением или судебным решением. Значит, добросовестная проверка квартиры покупателем остаётся критически важной: смотрите расширенную выписку ЕГРН, проверяйте историю приватизации, ордер/вселение, документы ЖСК. 

2. Право пользования — не выдумка и не «уступка» собственника. Это право следует из закона и судебной практики: человек, отказавшийся от приватизации, сохраняет пожизненное пользование даже при прекращении семейных отношений с владельцем. Теперь это положение «переехало» из теории и решений судов в сам реестр. 

Комментарий адвоката Севильи Салмановой

Изменения бьют точно в болевую точку рынка. Проблема «невидимых жильцов» тянется со времён массовой приватизации: люди отказывались от доли, рассчитывая сохранить пожизненное проживание, а покупатели — особенно при быстрых сделках — узнавали об этом уже после регистрации права. Обновление ЕГРН добавляет публичность этому праву: банки меньше рискуют при ипотеке, покупатели получают честную картинку до сделки, а сами жильцы (в том числе пожилые) избавляются от угрозы внезапного выселения. В то же время система не магическая: если собственник «молчит», запись не возникает автоматически. Поэтому мой практический совет покупателям остаётся прежним: заказывайте полную выписку ЕГРН, поднимайте документы о приватизации/пае, задавайте продавцу прямые вопросы о зарегистрированных и проживающих лицах, а при сомнениях фиксируйте гарантийные оговорки в договоре и рассматривайте судебное подтверждение прав пользования. Эта комбинация права и прозрачности — и есть тот самый баланс интересов, к которому давно шли.