С 2026 года семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Разбираем условия льготы, новые правила учета детей и типичные ошибки при сделках.
В каких случаях семья с детьми освобождается от НДФЛ при продаже жилья
Семьи с двумя и более детьми вправе продать жилую недвижимость без уплаты НДФЛ вне зависимости от того, сколько времени объект находился в собственности. Такое освобождение предусмотрено статьей 217.1 НК РФ и применяется при продаже квартиры, комнаты, жилого дома, их частей, а также долей в праве собственности.
Право на льготу имеют родители и усыновители, у которых двое и более детей в возрасте до 18 лет либо до 24 лет при очной форме обучения. Аналогичное право предоставлено и самим детям из таких семей. При этом ключевое значение имеет возраст детей именно на дату совершения сделки, а не на конец года или момент подачи документов.
Какие изменения действуют с 2026 года
С 2026 года порядок применения льготы стал шире. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ прямо разрешил учитывать недееспособных детей вне зависимости от их возраста. Ранее на практике возникали споры, когда ребенку исполнилось 18 или 24 года, но фактически он продолжал нуждаться в особой защите. Теперь этот вопрос законодательно снят.
Еще одно важное изменение касается сроков рождения ребенка. До 2026 года освобождение от НДФЛ применялось, если второй или последующий ребенок родился в год продажи недвижимости. Теперь льготу можно сохранить и в том случае, если ребенок родился до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Это правило особенно важно для семей, которые планируют расширение, но продают жилье заранее.
Почему льгота не применяется автоматически
Несмотря на социальный характер нормы, освобождение от НДФЛ действует только при соблюдении ряда дополнительных условий. Главное из них, улучшение жилищных условий. Родители должны приобрести новое жилье в год продажи старого либо до 30 апреля следующего года. Например, если квартира продана в 2025 году, новое жилье необходимо купить не позднее 30.04.2026 г.
Кроме того, новый объект должен быть больше проданного либо по общей площади, либо по кадастровой стоимости. Закон не требует одновременного увеличения обоих показателей, достаточно одного из них. При этом на момент продажи у семьи не должно быть в собственности другого жилья с большей площадью, чем у приобретаемого. Допускается наличие доли в таком жилье, но не более 50% в совокупности на всех членов семьи.
Сколько объектов можно продать без налога
Распространенное заблуждение заключается в том, что льгота применяется только к одной квартире. На самом деле в течение года семья может продать несколько объектов недвижимости. Ключевое условие, каждый из них должен быть меньше по площади или кадастровой стоимости, чем приобретаемое новое жилье.
При соблюдении всех требований НК РФ налоговую декларацию подавать не требуется, что значительно упрощает процедуру и снижает риск формальных ошибок при отчетности.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
На практике освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с детьми часто вызывает сложности именно из-за нюансов, а не из-за самой идеи льготы. Самая типичная ошибка это неправильная оценка сроков и параметров нового жилья. Семьи ориентируются только на площадь, забывая о кадастровой стоимости, либо упускают из виду наличие долей в другом имуществе.
Еще один риск это формальный подход к датам. Возраст детей учитывается строго на дату сделки, а не на момент регистрации права или подачи документов в налоговый орган. Такие детали нередко становятся основанием для доначисления налога уже после завершения сделки.
Изменения 2026 года сделали льготу более гибкой и социально ориентированной, но одновременно повысили требования к правовой аккуратности. Перед продажей недвижимости важно заранее проверить, выполняются ли все условия статьи 217.1 НК РФ, и правильно выстроить последовательность сделок. Своевременная юридическая оценка позволяет избежать налоговых споров и сохранить право на освобождение от НДФЛ без лишних рисков.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.