История с этим делом хорошо показывает, как по-разному суды могут смотреть на одни и те же обстоятельства.
Арендодатель и арендатор заранее прописали в договоре условие: если арендатор испортил помещение и не отремонтировал его, хозяин может расторгнуть договор досрочно. Казалось бы, всё просто — сломал, не починил, значит, теряешь аренду. Хозяин решил воспользоваться этой нормой, потому что были составлены акты с указанием повреждений, и пошёл в суд.
Сначала суд первой инстанции сказал: «Нет, для расторжения оснований недостаточно». Но апелляция посмотрела иначе. Там решили, что раз факт повреждений есть и арендатор в срок ничего не исправил, значит, условие договора нарушено. Логика у них была прямая: в договоре написано «ухудшил имущество — готовься к расторжению», а значит, хозяин вправе требовать разрыва. Апелляция посчитала, что это справедливо, баланс прав сторон не нарушен, да и в деловой практике такое встречается.
Однако кассация развернула ситуацию в обратную сторону. Там сказали: «Подождите, расторжение договора — это крайняя мера, до неё должны быть исчерпаны другие способы воздействия». Суд указал, что договор не предусматривал конкретный срок ремонта, и сам арендодатель не может его назначить по своему усмотрению. Кроме того, помещение использовалось для торговли. А это всегда повышенный износ стен, пола и отделки. Если заставлять арендатора устранять такие «повреждения» сразу же по каждому требованию, получится, что магазин просто не сможет работать. Это идёт вразрез с самой целью аренды.
Суд обратил внимание и на то, что все претензии к состоянию помещения появились только после того, как арендатор отказался повысить арендную плату. До этого хозяин был доволен. Это заставило суд усомниться в добросовестности арендодателя и увидеть в его действиях скорее попытку давления, чем заботу о сохранности имущества.
В итоге кассация решила: недостатки носят обычный эксплуатационный характер, то есть их можно исправить в конце аренды. Досрочно из-за этого выселять арендатора нельзя. Суд оставил в силе решение первой инстанции и отменил постановление апелляции.
📄 Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.08.2025 по делу № А43-31443/2024.
Мнение адвоката
В данном деле ключевым моментом стало понимание того, что расторжение договора аренды — это крайняя мера, а значит, ее нельзя применять автоматически при любых недочетах в состоянии помещения.
На практике нередко арендодатели пытаются использовать «технические» претензии к имуществу как инструмент давления на арендатора — например, когда возникает спор о повышении арендной платы. Именно это отметил суд: недовольство состоянием помещения проявилось только после отказа арендатора платить больше. Такой подход может быть квалифицирован как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Важно помнить, что эксплуатационный износ (потертая краска, царапины, следы интенсивного использования) — это естественное последствие хозяйственной деятельности. Такие дефекты арендатор вправе устранить при окончательном возврате помещения. Требовать ремонта «здесь и сейчас» при каждом недостатке можно только в исключительных случаях, если повреждения реально угрожают сохранности имущества или делают невозможным его дальнейшее использование.
Суды всё чаще исходят из принципа разумности и соразмерности. Арендодатель должен доказать, что выявленные недостатки выходят за рамки нормального износа и что арендатор нарушает обязанность бережного отношения к имуществу (ст. 616 ГК РФ). Если доказательства отсутствуют, попытка расторгнуть договор досрочно будет расценена как несоответствующая закону.
Вывод: арендодателю стоит осторожно подходить к вопросу расторжения договора по мотивам состояния помещения. Иначе есть риск не только проиграть спор, но и подорвать деловую репутацию. Арендаторам же полезно фиксировать состояние имущества при приёме и возврате по акту, чтобы избежать обвинений в «ухудшении» без доказательств.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.