Когда нельзя узаконить самовольную постройку

Компания купила здание, в котором уже имелись надстройки и антресоли. Но ещё раньше суд признал эти конструкции самовольными постройками и обязал прежнего владельца их снести.

Тот ничего не сделал. Новый собственник, зная о решении суда, пошёл в суд и попросил признать за ним право собственности на эти надстройки. В обоснование он представил экспертизу: постройки безопасны и пригодны к эксплуатации.

Что решили суды

• Первая инстанция и апелляция отказали в иске: раз объекты признаны самостроем, легализовать их нельзя. Новый владелец об этом знал.

• Кассация неожиданно поддержала нового собственника, указав, что раз есть экспертиза о безопасности, можно рассматривать вопрос иначе.

• Верховный суд РФ вмешался и поставил точку: признание постройки самовольной и вынесение решения о её сносе исключает любую последующую «легализацию» через новые иски. Самовольная постройка не может быть предметом продажи, а сделки с ней не дают права собственности. Новый владелец сознательно купил объект с проблемой и теперь пытается обойти закон. Такое поведение суд назвал злоупотреблением правом.

Почему это важно
Верховный суд напомнил: если уже есть решение о сносе, вопрос закрыт. Новому собственнику нельзя узаконить самострой даже через экспертизу или новые судебные иски. Самовольные постройки не переходят по наследству, не могут быть предметом сделки купли-продажи и вообще не считаются полноценной недвижимостью.

Комментарий адвоката

Как адвокат, я бы отметил несколько моментов:

1. Баланс интересов. Суды иногда колеблются между защитой прав покупателя и принципом законности. Но в подобных делах важнее не создавать практику, при которой можно обойти старые решения суда через «честного» нового собственника. Это разрушило бы правовую систему.

2. Риски для покупателей. Если покупатель приобретает объект с уже существующими проблемами (например, с решениями суда о сносе), он принимает эти риски на себя. Проверка юридической «чистоты» объекта перед покупкой — обязанность покупателя.

3. Самовольная постройка ≠ имущество. Верховный суд фактически ещё раз подтвердил: самострой не может быть объектом оборота. А значит, даже если он «прижился» и кажется безопасным, узаконить его не получится, если раньше суд уже принял решение о его сносе.

4. Злоупотребление правом. Новый собственник, вероятно, хотел сыграть на том, что он «не виноват», но ВС РФ подчеркнул: знание о проблеме и попытка обойти решение суда — это злоупотребление. Закон здесь защищает интересы общества, а не хитрость частного лица.

Вывод: каждый, кто покупает недвижимость, обязан тщательно проверять её историю. Если объект обременён решениями суда, то вместе с недвижимостью покупатель получает и все проблемы, которые к ней относятся.