Верховный Суд РФ в Определении от 03.03.2026 г. № 14-КГ25-21-К1 рассмотрел спор о признании права собственности на гараж, которым семья пользовалась десятилетиями, и указал: если суды признают постройку самовольной и обязывают снести ее, они обязаны полно и тщательно исследовать обстоятельства ее возникновения, время строительства, правомерность первоначального возведения и доводы о приобретательной давности.
Формальный отказ в иске и столь же формальное решение о сносе недопустимы.
Почему спор о старом гараже дошел до Верховного Суда
С. В. Скрыпченкова просила признать за ней право собственности на гараж с погребом, расположенный на дворовой территории в Воронеже. Она ссылалась на то, что еще с 1986 года этим объектом открыто и добросовестно пользовался ее отец, а затем она сама. По ее словам, оформить документы на гараж она не может, поскольку архивные документы не сохранились, а права других лиц на объект за все это время никто не заявлял.
В ответ министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области потребовало снести гараж, указав, что он расположен на земельном участке, право государственной собственности на который не разграничено, а сам объект является самовольной постройкой.
Таким образом, спор свелся не просто к вопросу о праве собственности, а к гораздо более жесткой альтернативе: либо признание за гражданином права на старый гараж, либо его снос за счет владельца.
Какие обстоятельства подтверждали давнее существование гаража
Из материалов дела следовало, что на спорной дворовой территории расположены хозяйственные постройки, сараи и гаражи, имеющие признаки длительной эксплуатации. В акте осмотра администрации г. Воронежа от 12.02.2024 г. прямо указано, что одним из таких гаражей Скрыпченкова пользуется более пятнадцати лет. При этом участок относится к территориальной зоне, где размещение гаражей для собственных нужд является основным видом разрешенного использования.
Факт существования спорного гаража подтверждался также инвентаризационным планом 1994 года и техническим паспортом на гараж, составленным по состоянию на 2023 год. Более того, суды установили, что это объект капитального строительства, а его местоположение соответствует данным старых инвентарных дел.
Истец поясняла, что ее отец приобрел этот гараж еще в 1986 году одновременно с обменом комнаты в коммунальной квартире на квартиру в соответствующем доме, а в подтверждение этого представлена расписка. По версии истца, еще в советский период такие постройки возводились с разрешения предприятия, к которому относились дома, для хранения топлива, поскольку дома имели печное отопление.
Почему нижестоящие суды отказали и обязали снести гараж
Суд первой инстанции отказал в признании права собственности и удовлетворил встречный иск министерства о сносе гаража. Основной аргумент состоял в том, что истец не доказала надлежащее формирование земельного участка, не представила документов о предоставлении земли под строительство и не подтвердила ввод объекта в эксплуатацию как недвижимого имущества. Из этого суд сделал вывод о самовольном характере постройки.
Апелляция и кассация с этим подходом согласились. В результате гражданина обязали самостоятельно и за свой счет снести гараж.
Что именно не устроило Верховный Суд
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу, что такие судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Верховный Суд подчеркнул: для правильного разрешения спора необходимо не только сослаться на отсутствие отдельных современных документов, но и оценить все доводы стороны, установить характер спорного объекта, время и обстоятельства его создания, а также определить, допустимо ли вообще применять к нему нормы о самовольной постройке.
Верховный Суд обратил внимание, что Скрыпченкова прямо указывала: она не строила этот гараж сама, объект существовал задолго до введения в действие нынешнего регулирования о самовольных постройках, а ее доводы о времени возведения, происхождении гаража, передаче его от прежнего владельца и общем историческом контексте существования таких построек в спорном дворе не получили надлежащей оценки.
Суд отдельно напомнил о действии статьи 4 ГК РФ и статьи 11 Федерального закона о введении в действие части первой ГК РФ. Это важно потому, что в подобных делах нельзя автоматически переносить современные правила о самовольной постройке на объекты, возникшие еще до 1995 года, не выяснив правовой режим, существовавший на момент их создания, и возможность применения правил о приобретательной давности.
Почему для таких споров важна не только самовольная постройка, но и приобретательная давность
Сама истец строила позицию на приобретательной давности, ссылаясь на длительное, открытое и добросовестное владение гаражом сначала ее отцом, а затем ею самой. Верховный Суд не признал за ней право собственности напрямую, но указал, что суды были обязаны по существу разобраться с этими доводами и дать им полноценную правовую оценку.
Это важный практический момент. В спорах о старых гаражах, сараях и иных дворовых постройках вопрос обычно не сводится только к наличию разрешения на строительство по современным стандартам. Часто нужно исследовать, как именно возник объект, кто и на каком основании им владел, существовали ли в тот период иные порядки выделения земли и возведения хозяйственных построек, а также может ли длительное владение привести к признанию права собственности.
Почему Верховный Суд отменил снос гаража
Отдельно Верховный Суд указал еще на одно нарушение: даже признавая постройку самовольной и принимая решение о ее сносе, суд первой инстанции не установил срок исполнения решения. Это прямо противоречит разъяснениям пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 о применении норм о самовольной постройке.
В итоге Верховный Суд отменил решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 29.11.2024 г., апелляционное определение Воронежского областного суда от 18.03.2025 г. и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2025 г., направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это определение Верховного Суда важно для большого числа споров о старых гаражах, сараях и иных хозяйственных постройках, которые десятилетиями существуют во дворах, но не имеют полного современного комплекта документов. На практике такие дела часто рассматриваются слишком формально: нет свежего разрешения, нет оформленного участка, значит, постройка самовольная и подлежит сносу. Верховный Суд еще раз показал, что такой упрощенный подход недопустим.
Если объект возник много лет назад, тем более еще в советский период, суд обязан разбираться не только в том, что отсутствует сейчас, но и в том, как именно этот объект появился, какие правила действовали тогда, как им пользовались, кому он передавался и можно ли применить правила о приобретательной давности. Иначе вместо правосудия получается механическое применение сегодняшних норм к отношениям, которые возникли в совершенно иной правовой реальности.
Для граждан это дело особенно показательно тем, что даже при отсутствии полного пакета документов спор не является заведомо проигранным. Но успех в таких делах почти всегда зависит от качества доказательственной базы: старые инвентарные дела, технические паспорта, архивные сведения, расписки, свидетельские показания, документы о заселении домов, о принадлежности жилья предприятиям, о длительном владении объектом. Именно такие материалы часто становятся решающими.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.