Верховный Суд РФ в Определении от 10.03.2026 г. № 84-КГ26-1-К3 рассмотрел спор о продаже квартиры пожилой женщиной, которая действовала под влиянием телефонных мошенников и не осознавала реальные последствия сделки. Суд оставил в силе апелляционное определение, которым договор купли-продажи был признан недействительным, а право собственности на квартиру восстановлено за продавцом.
Почему спор о продаже квартиры под влиянием мошенников дошел до Верховного Суда
Истец указала, что являлась собственником квартиры и в октябре 2023 года заключила договор ее купли-продажи, полагая, что участвует не в отчуждении жилья, а в действиях по его «сохранению» от якобы незаконного переоформления. После получения денег от покупателя она передала их курьеру, поскольку была убеждена, что таким способом защищает себя от мошенников, а сама квартира позднее будет возвращена ей обратно.
Впоследствии было возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, а сама продавец обратилась в суд с требованием признать договор недействительным и вернуть ей право собственности на единственное жилье.
Суть дела состояла не просто в том, что человек стал жертвой обмана. Верховному Суду пришлось оценить более тонкий вопрос: можно ли считать сделку недействительной, если формально договор подписан, деньги переведены, право собственности зарегистрировано, но сама воля продавца была сформирована в искаженной реальности, созданной мошенниками.
Почему первая инстанция отказала, а апелляция заняла противоположную позицию
Новгородский районный суд Новгородской области решением от 21.05.2024 г. в иске отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказала наличие такого заблуждения, при котором она не понимала бы природу сделки. Кроме того, суд указал, что сам по себе факт возбуждения уголовного дела еще не означает автоматической недействительности договора купли-продажи.
Иначе ситуацию оценил Новгородский областной суд. Апелляционная инстанция отменила решение районного суда и назначила по делу стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Именно это доказательство стало ключевым для нового исхода спора.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при рассмотрении дела в первой инстанции были неправильно определены юридически значимые обстоятельства. Для действительности сделки недостаточно было установить только сам факт подписания договора и перевода денег. Необходимо было проверить, не находился ли продавец в таком состоянии заблуждения, при котором ее представление о сути происходящего было искажено настолько, что реального намерения продать квартиру у нее не было.
Что показала экспертиза и почему она изменила исход дела
По заключению комиссии экспертов, у истца имелось органическое расстройство личности, связанное с сосудистым заболеванием головного мозга. Эксперты установили, что в период совершения сделки у нее наблюдались интеллектуально-мнестическое снижение, повышенная внушаемость, доверчивость, неуверенность, пассивность, недостаточное понимание новых и субъективно сложных ситуаций, а также снижение критических способностей.
Экспертиза показала, что в условиях психологического воздействия со стороны мошенников у нее сформировалось ошибочное смысловое восприятие происходящего. Она полагала, что спасает свои сбережения и единственное жилье, а не отчуждает квартиру окончательно. Именно это состояние заблуждения, по мнению экспертов, препятствовало адекватной оценке ситуации и лишало ее способности в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими при продаже квартиры.
Суд апелляционной инстанции принял это заключение как допустимое и достоверное доказательство. Верховный Суд с таким подходом согласился и отдельно отметил, что выводы экспертов были последовательными, научно обоснованными и не опровергнуты другими доказательствами.
Когда заблуждение позволяет признать сделку с квартирой недействительной
Верховный Суд подробно напомнил положения статьи 178 ГК РФ. Сделка может быть признана недействительной, если она совершена под влиянием настолько существенного заблуждения, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы ее, если бы знала о действительном положении дел.
Суд подчеркнул, что при разрешении такого спора необходимо учитывать не абстрактную модель поведения «среднего участника оборота», а конкретные обстоятельства дела. Имеют значение возраст лица, состояние здоровья, психологические особенности, обстоятельства, предшествовавшие сделке, значение спорного имущества для человека и способ формирования его воли.
Именно поэтому в данном деле Верховный Суд признал правильным вывод апелляции о том, что воля продавца была несвободной. Женщина 73 лет, одиноко проживающая, не имевшая близких родственников на территории России, находилась под воздействием мошеннической схемы и не осознавала, что лишается права собственности на единственное жилье.
Почему для суда имело значение поведение покупателя и цена квартиры
Отдельное внимание в деле было уделено поведению покупателя. Он ссылался на свою добросовестность и указывал, что не знал о действиях мошенников. Однако суд апелляционной инстанции отметил важную деталь: покупатель был директором агентства недвижимости и профессиональным участником рынка.
Это имело значение с точки зрения пункта 5 статьи 178 ГК РФ. Если заблуждение стороны можно было распознать при обычной осмотрительности с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон, суд вправе оценивать поведение другой стороны как юридически значимое.
Апелляция пришла к выводу, что покупатель как профессиональный участник рынка недвижимости был достоверно осведомлен о том, что квартира реализуется по цене значительно ниже рыночной. Кроме того, суд учел, что истец после сделки продолжала проживать в квартире и не предпринимала действий, характерных для обычного отчуждения единственного жилья.
Верховный Суд согласился: эти обстоятельства подтверждают, что заблуждение продавца было существенным, а у покупателя имелась возможность заметить неблагополучный характер ситуации.
Почему Верховный Суд отказался применять правила о добросовестном приобретателе
В кассационной жалобе покупатель пытался ссылаться на пункт 1 статьи 302 ГК РФ, то есть на правила об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Верховный Суд этот довод отклонил.
Суд прямо указал, что спор возник не из виндикационных требований, а из договорных отношений и последствий недействительности сделки. Поэтому применению подлежали нормы о недействительности сделки, а не положения статей 301 и 302 ГК РФ.
Это важный вывод для практики. В подобных делах вопрос обычно ставится не о том, можно ли истребовать вещь у добросовестного владельца, а о том, существовала ли вообще действительная воля на заключение договора.
Что в итоге решил Верховный Суд
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23.04.2025 г. и определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2025 г.
Это означает, что договор купли-продажи квартиры от 05.10.2023 г. окончательно признан недействительным, право собственности покупателя прекращено, право собственности истца на квартиру восстановлено, а с самой продавца в пользу покупателя взыскана стоимость квартиры в размере 1 900 000 рублей как последствие двусторонней реституции.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это дело действительно вызывает прямые ассоциации с громкими историями последних лет, когда мошенники выстраивают для человека искусственную реальность и подталкивают его к продаже квартиры под видом спасения имущества. Но с юридической точки зрения здесь особенно важно другое: Верховный Суд еще раз показал, что в таких спорах нельзя смотреть только на внешнюю форму сделки.
Подписанный договор, зарегистрированный переход права и даже перечисленные деньги еще не означают, что сделка выражала реальную и свободную волю человека. Если будет доказано, что продавец находился в состоянии существенного заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, договор может быть признан недействительным.
Для практики это очень важный ориентир. В подобных делах нужно доказывать не просто наличие уголовного дела или факт телефонного обмана, а именно то, как это воздействие повлияло на формирование воли человека при подписании договора. Ключевое значение получают возраст, состояние здоровья, психологические особенности, поведение после сделки, цена имущества и статус покупателя.
Особенно осторожно следует оценивать сделки, когда отчуждается единственное жилье пожилого человека, а контрагентом выступает профессиональный участник рынка недвижимости. В таких ситуациях требование обычной осмотрительности к покупателю должно быть значительно выше. Своевременная юридическая реакция в подобных делах имеет решающее значение, потому что именно на раннем этапе закладывается доказательственная база для последующего возврата квартиры.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.