Верховный Суд РФ в Определении от 30.03.2026 г. № 5-КГ26-11-К2 рассмотрел еще один спор о продаже квартиры под влиянием мошенников.
Суд согласился, что договор купли-продажи был недействительным, однако отдельно указал: если квартира возвращается прежнему собственнику, суд обязан решить и вопрос о двусторонней реституции, то есть о возврате другой стороне всего полученного по сделке. Просто вернуть жилье без оценки судьбы уплаченных денег нельзя.
Почему дело снова напомнило громкие мошеннические схемы с продажей квартир
Истец Волкова Н.Н. указала, что после смерти мужа находилась в тяжелом психологическом состоянии и стала жертвой телефонных мошенников. Сначала под предлогом спасения денег она перевела им крупные суммы, а затем в июле 2023 года неизвестные лица, представившиеся сотрудниками правоохранительных органов, убедили ее, что квартиру якобы пытаются незаконно переоформить. Под этим предлогом ей предложили заключить договор купли-продажи, уверяя, что при передаче денег преступников задержат. В результате 28.07.2023 г. она подписала договор продажи квартиры с Филипповой М.И. в офисе АО «Альфа-Банк».
Позднее деньги были переданы неизвестным лицам, никакого задержания не произошло, а сама Волкова Н.Н. обратилась в полицию. По факту было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ, а истицу признали потерпевшей. В суде она настаивала, что не имела намерения реально продавать квартиру и заключила сделку исключительно под влиянием обмана.
Почему нижестоящие суды вернули квартиру, но не решили вопрос о деньгах
Зеленоградский районный суд г. Москвы признал договор купли-продажи недействительным. Суд исходил из возраста истицы, ее состояния здоровья, обстоятельств, установленных в рамках уголовного дела, и пришел к выводу, что у нее отсутствовало реальное намерение отчуждать квартиру. Дополнительно суд учел, что фактическая передача квартиры не состоялась, акт приема-передачи не подписывался, покупатель квартиру до сделки не осматривал, не вселялся в нее, ключи ему не передавались, расходы по содержанию объекта он не нес.
В качестве последствия недействительности сделки суд прекратил право собственности покупателя на квартиру и признал право собственности за Волковой Н.Н. Апелляция и кассация в этой части решение поддержали. Однако при этом вопрос о двусторонней реституции, то есть о возврате денег покупателю, суды фактически не разрешили. Именно этот фрагмент спора и дошел до Верховного Суда.
Почему Верховный Суд не стал спорить с недействительностью сделки
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не усомнилась в главном выводе нижестоящих судов: договор купли-продажи квартиры действительно мог быть признан недействительным как совершенный под влиянием обмана по пункту 2 статьи 179 ГК РФ. В этой части Верховный Суд оставил судебные акты без изменения.
Это важно, потому что Верховный Суд не пересмотрел саму правовую оценку мошеннической схемы. То есть позиция о возможности возврата квартиры в подобных обстоятельствах получила подтверждение и на уровне Верховного Суда.
Почему одного возврата квартиры недостаточно
Ключевой вывод дела касается последствий недействительности сделки. Верховный Суд напомнил, что по общему правилу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. Иными словами, если суд возвращает квартиру прежнему собственнику, он не может просто проигнорировать вопрос о том, что получил продавец от покупателя.
Суд сослался и на пункт 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25, где разъяснено: при удовлетворении требования одной стороны о возврате полученного по недействительной сделке суд одновременно должен рассмотреть вопрос о взыскании в пользу другой стороны всего, что получила первая сторона, если иные последствия не установлены законом.
Именно поэтому Верховный Суд указал, что вывод апелляции о неприменении двусторонней реституции не может считаться законным без надлежащей мотивировки.
В чем именно ошиблась апелляция
Представитель покупателя прямо ставил вопрос о том, что если договор признается недействительным, то продавец должен вернуть все полученное по сделке. Однако апелляционный суд, по сути, ограничился ссылкой на необоснованность этих доводов, не объяснив, почему он отступает от общего правила двусторонней реституции.
Верховный Суд отметил, что в апелляционном определении вообще не было мотивов, почему последствия недействительности сделки применены только в части возврата квартиры, но не в части денег. Не была дана и оценка вопросу, имеются ли в данном деле исключительные основания из пункта 4 статьи 167 ГК РФ, когда суд вправе не применять обычные последствия недействительности сделки, если это противоречит основам правопорядка или нравственности.
То есть проблема заключалась не в том, что Верховный Суд заранее решил обязательно взыскать деньги обратно, а в том, что суды ниже этого вопроса полноценно не рассмотрели и не мотивировали свой отказ.
Что решил Верховный Суд
По итогам рассмотрения Верховный Суд отменил апелляционное определение Московского городского суда от 13.05.2025 г. и определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.09.2025 г. только в части неприменения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Московский городской суд. В остальной части, то есть по вопросу о признании договора недействительным, судебные акты оставлены без изменения.
Соответственно, квартира остается возвращенной прежнему собственнику, но вопрос о том, должны ли и в каком объеме возвращаться деньги покупателю, суду еще предстоит заново рассмотреть.
Почему это определение важно для подобных споров
Это дело важно тем, что Верховный Суд показал более сложную картину таких конфликтов. В общественном восприятии подобные истории часто сводятся к простой формуле: если человека обманули, квартиру нужно вернуть. Но гражданско-правовые последствия недействительности сделки на этом не заканчиваются. Суд обязан учитывать интересы обеих сторон и отдельно решать вопрос о судьбе всего полученного по договору.
Для практики это означает, что даже в делах с очевидным мошенническим фоном спор не завершается только признанием договора недействительным. Не менее важным становится вопрос о реституции, о размере фактически полученных денежных средств, об обстоятельствах их передачи и о том, есть ли основания отступать от общего правила двустороннего возврата.
Комментарий адвоката Севильи Рафаэлевны Салмановой
Это определение важно не только потому, что Верховный Суд напомнил о двусторонней реституции. Гораздо показательнее здесь другое: покупатель допустил целый ряд ошибок, которые в подобных спорах всегда играют против него.
Верховный Суд отдельно отметил обстоятельства, которые объективно ослабляли позицию покупателя: фактического вселения в квартиру не было, расходы по ее содержанию он не нес, передача объекта по акту не состоялась, а представитель покупателя даже не смог внятно пояснить, каким образом вообще стало известно о продаже квартиры. Для суда это не формальности. Именно из таких деталей складывается вывод о том, действительно ли лицо действовало как добросовестный приобретатель или участвовало в крайне сомнительной сделке без должной проверки.
На практике покупатель недвижимости должен понимать простую вещь: добросовестность не предполагается автоматически только потому, что подписан договор и перечислены деньги. Ее нужно формировать заранее и потом уметь доказывать. Именно поэтому перед сделкой важно обращаться к юристу или адвокату, который проверит объект, историю переходов права, продавца, судебные споры, ограничения, признаки неблагополучной ситуации и зафиксирует результаты этой проверки. Не менее важно сохранять объявление о продаже, переписку, документы по расчетам, условия передачи денег, переписку с риелтором, акты передачи, ключи, коммунальные платежи и иные следы реального исполнения сделки. Все это затем может стать решающим доказательством того, что покупатель действовал разумно и осмотрительно.
В таких делах проигрывают не только из-за чужого мошенничества, но и из-за собственной беспечности. Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью это не перестраховка, а элемент базовой безопасности.
Материал опубликован исключительно в просветительских целях. Не является коммерческой публикацией. Перепечатка разрешена с указанием источника.